【天风证券】年度策略-转折点与下半程

近日，天风证券发布了一份名为《年度策略-转折点与下半程》的行业研究报告，深入分析了2024年房地产市场的新动向和发展趋势。报告指出，政策诉求优先级的变化导致行业基调转向，行业自身迈入周期下半程，企业面临产能与风险出清，以及策略与模式的转型。同时，报告还探讨了估值从贝塔走向阿尔法交易的趋势，并提出了投资主线，包括左侧交易“困境反转”及“政策博弈”。这份报告为投资者提供了关于房地产市场转折点和未来走向的深刻见解，其中包含了丰富的数据、政策分析和投资建议，对于理解当前房地产市场具有重要的参考价值。

房地产行业的转折点与下半程
2024年，中国房地产市场经历了深刻的变化，政策调整、市场供需关系重塑、企业战略转型等多重因素交织，勾勒出行业发展的新图景。本文将深入探讨天风证券发布的《年度策略：转折点与下半程》报告，解读行业发展趋势和投资机会。
政策调整引领行业新方向
政策层面，中央政治局会议多次强调房地产市场供求关系的重大变化，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，标志着新一轮去库存周期的开启。政策调整旨在通过信贷和财政手段，实现房地产市场的软着陆，避免“涨价去库存”的老路。政策的长短期目标，如减少对宏观经济的影响、构建房地产发展新模式等，均指向行业的平稳健康发展。
行业进入周期下半程
在行业周期的下半程，房价的持续下跌成为影响行业发展的重要因素。2024年10月，70个大中城市二手住宅价格指数同比下降8.9%，一线城市跌幅领先。房价的下跌不仅影响居民消费意愿，也对经济增长构成压力。为此，中央首次提出“促进房地产止跌回稳”，并配合供需两侧多项支持措施。政策刺激下，二手价格环比转涨城市数显著增多，价格跌幅出现收窄迹象。
企业策略与模式转型
面对市场的新变化，房企开始调整策略和模式。2025年，房企“以销定投”策略大概率延续，投资端或同样走弱。随着去库存进程的深化，国央企市占率有望提升。市场主体的逻辑链从“信用修复”到“经营恢复”再到“业绩改善”，潜在的预期差值得关注。
估值逻辑从贝塔走向阿尔法
在估值方面，破净修复成为短期市场关注的重点。随着价格逐步寻底，市场对企业跨周期运营能力的差异化挖掘将成为新的关注点，即从交易β逐步向交易α过渡。这意味着投资者将更加关注企业的内在价值和长期发展潜力。
投资主线：左侧交易与政策博弈
在投资策略上，报告建议遵循“困境反转”及“政策博弈”的左侧交易策略。困境反转基于风险缓释和价格筑底带来的企业经营和资产质量改善；政策博弈基于基本面量价弹性及持续性表现低于预期后，增量政策的超预期空间。重点关注非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转，以及区域型企业受益于布局城市基本面机遇及地方收储政策利好。
风险提示
报告同时指出，销售改善不及预期、政策落地不及预期、价格下滑幅度超出预期是当前面临的主要风险。投资者需要密切关注市场动态，审慎评估投资风险。
文章灵感来源于天风证券发布的《年度策略：转折点与下半程》报告。本文仅对报告内容进行了总体介绍，更多同类型报告收录在同名星球，供读者深入研究和探讨。

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