【同策研究院】2024年上海租赁住房市场年报

【同策研究院】近日发布了《2024年上海租赁住房市场年报》，这份报告深入分析了上海租赁住房市场的政策环境、宏观经济背景、市场供需状况以及租赁住房的运营情况。报告指出，随着政策的推动和市场的变化，上海租赁住房市场面临新的挑战和机遇，特别是在保租房供给、存量房改造、金融支持等方面。报告通过对大量数据的整理和分析，为行业参与者提供了宝贵的市场洞察和决策参考。这份报告内容丰富，涵盖了从政策分析到市场数据的多个维度，对于理解当前上海租赁住房市场的现状和趋势具有重要的参考价值。

2024年，上海租赁住房市场经历了一系列深刻变化。政策和经济的双重影响下，市场呈现出新的发展趋势和挑战。

政策方面，自2016年以来，住房租赁市场进入加速发展期。中央政策聚焦于保障性租赁住房的建设筹集、金融支持和存量房转换等方面，推进住房租赁行业的发展。2024年“517地产新政”进一步租赁将住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款，设立3000亿元支持地方国企收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，并扩大适用范围至全国。这一政策的实施，无疑将对保租房房源的供应产生重大影响。

在经济层面，2024年全国实际GDP增速预计为5.0%，低于2023年的5.4%。特别是2、3季度，经济下行压力明显加大，M1同比负增长，最大跌幅达到7.4%。尽管4季度中央及地方财政政策发力，经济状况边际改善，但整体仍面临较大压力。此外，中国社会消费品零售总额同比增长3.5%，低于全国GDP增速，上海社零同比下降3.1%，拖累经济增长。居民消费信心较弱，控制支出，各行各业均出现一定的消费降级现象。

就业压力的增加和居民收入的承压，对租赁市场的影响也不容忽视。全国及31个大城市城镇调查失业率上升，尤其是16-24岁、25-29岁这两个年龄段，正是租赁市场的主要客群，失业率的上升对租赁市场影响较大。

物价面临通缩压力，租金下行压力明显。中国消费需求持续疲弱，CPI及租赁房房租CPI连续一年半处于低位。上海CPI同样处于低位，租赁市场需求疲软。

上海租赁住房活跃度持续降低，截至12月同比下跌26%。这意味着租客看房、找房的规模下降，反应市场租赁需求减弱。上海机构运营的长租公寓项目集中分布在闵行和浦东新区，市中心的集中式长租公寓项目偏少。2024年上海新开业140个项目，新增的长租公寓项目主要集中于浦东、闵行。

市场竞争加剧，企业更加关注细分赛道的投资机会。例如，招商伊顿打造亲子度假公寓，浦发、万科、城家等发力高端服务式公寓。长短租结合成为企业提升运营效率的首选方式，但面临的挑战是短租需要更多的服务人员和软件成本，与长租公寓追求极致人房比的运营逻辑存在冲突。

长租公寓项目运营情况显示，平均挂牌租金约为3.3元/平/日，实际租金为2.9元/平/日，议价空间为13%，空置率为16%。空置天数为12.8天，续租率为46%，来访转化为16.2%。这些数据表明，尽管运营企业通过多种方式促销、接受短期租赁，加快房源销售，但市场租赁需求继续下降。

上海散租市场方面，坪效降至2.29元，议价幅度增加至7.89%。2024年累计成交51万套散租房源，截至12月套均租金降至4944元/月，同比下跌7.2%。各区域成交套数及分区租金显示，浦东新区、闵行区、宝山区全年租赁房源成交套数位居前三，租赁需求更加活跃。价格方面，中心城区租金继续下跌，普遍跌至2.7-3.5元/平/天，郊区普遍在1.5-2元/平/天，远郊在1元/平/天以下。

2024年上海租赁住房成交结构显示，50平以下成交占比37%，50-70平成交占比20%，70-90平成交占比17%，是市场绝对主力。1-3元/平/日的占比达到54%，3-5元/平/日的占比达到31%，也是市场绝对主力。1室房源成交占比31%，2室房源成交占比38%，是市场成交主力。

12月一室、二室房源成交占比达到74%，相比11月份增加3.6个百分点，小户型产品需求占主导。上海经济发展压力明显、叠加春节临近，本月新来上海的客户都比较少，成交客户以到期换房为主，更加追求性价比。

上海挂牌房源租金持续回落至2.89元/平/天，库存房源明显增长，供应集中在浦东、闵行、宝山。年底各户型库存环比均上升，12月50-70平环比增长15%。日租金在1-3元的库存环比增长约10%，其余环比微涨。

12月二手房以价换量，带动租金收益率环比微涨1.5%。上海各区的平均租金收益率普遍在1.8%以下，主要集中在1.6-1.7%。市中心租金收益率普遍低于1.8%。

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