【同策研究院】2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判

【同策研究院】近日发布了《2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判》报告，这份报告深入分析了2025年我国房地产市场的发展趋势和潜在机会。报告指出，随着楼市进入存量时代，资产管理服务的价值日益凸显，同时预测了2025年全国商品房销售规模的降幅、二手房市场的发展态势，并探讨了房企在新市场环境下的生存和发展策略。报告中还包含了对宏观经济形势的背景分析，提供了对楼市调控政策导向的深入解读，以及对全国楼市表现的具体数据支持。这份报告是房地产行业从业者、投资者以及政策制定者不可多得的参考资料，其中包含了丰富的数据和深刻的洞察，对于理解中国房地产市场的未来走向具有重要价值。

2025年，中国楼市将进入存量时代，这是一个重大的转折点。存量房市场的崛起意味着新房市场的交易规模将越来越小，而二手房市场将占据主导地位。这一变化背后，是中国经济结构的深刻调整和人口流动趋势的明显变化。

从宏观经济形势来看，2024年中国GDP增速放缓至5.0%，低于2023年的5.4%。固定资产投资和社会消费品零售总额增速持续放缓，出口金额增速虽快，但难以支撑整体经济增长。同时，2024年就业形势严峻，城镇调查失业率上升，居民收入面临下降压力，消费需求减弱。财政承压，税收收入增长停滞，政府支出及投资受限，必须通过发债来发挥稳增长作用。

在这样的背景下，2024年房地产业增加值连续下跌，拖累经济增长。房地产业对GDP增长的贡献率为-2.46%，实质性拖累经济增长。房地产开发投资连续3年负增长，房屋新开工面积同比下跌22.5%，比2019年高峰跌去67.5%。全国宅地成交量价齐跌，竞争向一线城市聚焦。全国商品房市场量价齐跌，东部、中部、西部、东北市场普跌。30个大中城市成交量下跌，月度跌幅持续收窄。

楼市调控政策导向方面，2024年政策全面转向宽松，大力刺激住房消费。央行发布五项房地产金融的新政策，除降低存量利率、房贷首付比例外，直接提供资金支持收购房企存量项目、用作保障性住房。一线城市大幅放松限购条件，降低限购门槛、增加购房套数甚至取消限购，降低首付比例，降低存量房贷利率。

在这样的市场环境下，品牌房企销售金额大幅下跌，百亿房企阵营持续收缩。品牌房企以销定投，投资收缩，战略聚焦核心城市。2025年，房企规模将进一步缩减，再投资和项目盈利能力是衡量企业生存的标准。一梯队的房企最具竞争力，也是未来中高端项目主要贡献者。二梯队房企属于被动防守型，短期内企业仍然可以生存，但仍然面临长期生存的压力。

从市场趋势来看，2025-2026年延续窄幅下跌趋势。2025年会呈现“阶梯式L型”下探，预计全国商品房销售规模降幅8-10%。我国已经进入到存量住房发展阶段，这意味着新房市场的交易规模会越来越小。

在这样的背景下，2025年全国楼市的机会在哪里？首先，投资机会在于聚焦一线及部分核心二线城市。这些城市依然保持着一定的市场热度和较强的需求韧性，改善型住宅项目仍然能够捕捉到可观的获利机会。其次，关注点状高利润开发项目。未来企业发力的方向之一是，顺应增量减少的趋势，对开发业务进行调整，重点关注获取单个利润项目，打造差异化、个性化的改善产品。最后，运营型项目长期发力。未来企业发力的方向之二是发力运营业务，获取长期运营收益。

在存量市场阶段，资产管理服务价值凸显。很多持有型物业处于低效、甚至空置状态，资产盘活提升的需求上升。项目的二次定位需要资产管理的介入，二次调整需要一系列的定位、匹配、改造作为前期投入。此外，部分物业持有方缺乏运营的专业能力，单纯的租赁关系通常只能产生简单的价值，而运营实际上有着复杂的核心能力，而这种专业能力，大部分的物业持有方并不具备。

总的来说，这篇文章的灵感来自于《2025年存量时代楼市的特征、趋势及机会研判》这份报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

以上为节选样张，关注公众号【蝉鸣报告】回复领取PDF完整电子版（无广告）。

【蝉鸣报告】每日更新最新硬核报告，覆盖产业报告、全球化、经济报告、趋势等全领域。