蝉鸣报告（原爱报告知识星球）
高力国际近日发布了《2025数据中心市场报告：平衡前所未有的机遇与战略风险》。这份报告深入分析了数据中心行业在2024年经历的前所未有的变革，包括由超大规模运营商和人工智能（AI）技术的快速发展所驱动的历史性吸收率，以及由此引发的对土地、发展和基础设施的重大投资需求。报告还探讨了中国DeepSeek AI模型的引入对数据中心行业，尤其是对超大规模提供商的潜在深远影响。这份报告中包含了对2025年数据中心市场的预测、对国内外市场的详细分析以及对行业趋势的深入洞察，为行业参与者提供了宝贵的信息和战略指导。
数据中心行业在2024年经历了前所未有的变革，由超大规模运营商的历史性吸收率和人工智能（AI）技术的快速进步推动。这一变革导致主要市场的空置率降至历史最低点，加剧了对空间和电力的竞争，需要在土地、开发和基础设施上进行重大投资。
金管通的数据显示，到2030年，数据中心的电力需求预计将至少增长160%，主要是由AI工作负载驱动的。许多成熟市场已经达到或接近满负荷，迫使租户将电力供应和可扩展性置于传统市场偏好之上。尽管需要大量资本投资，二级和三级市场还是吸引了越来越多的关注。
投资者渴望参与该行业的增长，但成功需要的不仅仅是可用资本。在这一高风险环境中，导航基础设施需求、确保电力资源以及及时、果断的承诺至关重要。上市时间已成为关键的竞争优势。
未来几年将考验行业的适应能力，因为技术进步、电力限制和不断演变的需求模式继续塑造着行业格局。
2024年，数据中心行业继续其前所未有的增长，打破了以前的记录，为持续扩张定位。北美第三方运营商供应量增长超过40%，从2023年的12.4吉瓦增加到2024年的超过18吉瓦，还不包括计划中的额外30吉瓦容量。这一增长是由数字化转型的加速步伐和AI在各行业的日益普及推动的，其中亚马逊、谷歌、Meta、微软和甲骨文等超大规模企业引领需求。
总体而言，电力和数据中心容量需求继续超过关键市场的供应，推动空置率降至历史最低点，并推动主要市场如北弗吉尼亚、北加州、达拉斯和芝加哥的定价达到新高。新开发项目正在迅速预租，datacenterHawk报告称，2024年北弗吉尼亚州吸收的1.5吉瓦中有超过1.4吉瓦是预租的，空置率推至低于1%。在全国范围内，我们估计至少有70%的新产品是预租的，导致全国平均空置率仅为2%。
然而，该行业继续面临重大的电力挑战。麦肯锡表示，到2030年，美国可能会经历超过15吉瓦的数据中心供应赤字——接近当今第三方市场的规模。AI工作负载的快速增长显著放大了电力问题，因为AI每个机架消耗的电力比传统工作负载多得多，给已经有限的基础设施带来压力。
随着电力供应成为传统市场的主要限制因素，新市场正在出现，通常靠近接受发展的成熟生态系统。希尔斯伯勒和里诺作为北加州市场的延伸而增长，而哥伦布和明尼阿波利斯由于靠近芝加哥而获得关注。
2024年，数据中心行业吸引了大量资本投资，特别是转向合资企业、贷款/信贷设施和收购。这种转变反映了获得投机融资的难度越来越大，以及新校园的规模越来越大，现在需要更多的资本。缺乏可用产品加速了新开发，更大、更复杂的建设吸引了创纪录的资本量。不久以前，50兆瓦将被认为是一个大校园，但现在100兆瓦以上的校园很常见。随着建设成本平均每兆瓦1100万美元，一个校园现在可能需要十亿美元的投资——对于同时建造多个地点的开发商来说，这是一个令人生畏的前景。
这种巨大的资本需求促使主要的房地产投资者和私募股权（PE）公司与运营商、超大规模企业和其他战略技术公司联手，以利用行业的增长潜力。根据Tech Capital，过去五年中，PE在交易价值中的份额从54%增加到80%-90%。
随着新参与者寻求利用AI需求激增的机会，预计会出现更多样化的资金模型。成功将取决于运营商如何有效地利用伙伴关系，在大规模需求和创新融资之间取得平衡。根据Synergy Research Group的数据，2024年完成的数据中心交易达到了570亿美元，还有290亿美元待完成——是2023年记录的260亿美元的两倍多。黑石预计，未来五年内，将在该行业投资高达2万亿美元的生成性AI，其中一半的支出集中在美国。
新的和意想不到的参与者也被吸引进入市场，被现有的电力基础设施所吸引。例如，Core Scientific正在投资40亿美元，将其在德克萨斯州登顿的比特币挖矿设施转变为以AI为重点的数据中心。Applied Digital从包括麦格理、英伟达和Related Companies在内的投资者那里获得了4.5亿美元，以升级设备并建造世界上最大的数据中心之一，优先考虑高性能计算（HPC）应用。
投资者继续寻找独特的方式参与该行业。HMC Capital最近宣布了一个新的ASX上市的数字基础设施REIT，企业价值为43亿美元，包括澳大利亚和美国的资产。资金模型和参与者的这种动态演变表明了数据中心行业的韧性及其在AI驱动的未来中的战略重要性。以下是更传统合作伙伴关系的详细图表。
2024年，美国数据中心租赁率在部署类型和地理市场上的变化较小，但与历史基准相比有所显著增加。疫情前，零售共位率低于500千瓦的部署平均不到每月每千瓦200美元，包括电力，飙升至超过每月每千瓦250美元，北加州等市场的费率高达300-400美元。平均国内定价至少增加了20%。
对于更大的部署，批发和超大规模容量定价因供应限制和新建筑的预期回报而趋于一致。以前批发和超大规模部署（超过500千瓦）的范围是每千瓦85-110美元，不包括电力，现在主要市场上是150-200美元，次要位置上是125-160美元。资本成本的上升，加上大多数吸收发生在新建筑中，推动了这些增长。
预计未来所有部署类型的费率将保持稳定，并在某些情况下进一步上升，原因是电力短缺、能源成本上升、基础设施支出增加、供应链挑战以及由AI需求推动的创纪录低空置率。可用容量的稀缺已将定价权从租户转移到运营商/房东。Digital Realty最近的收益报告显示，续约的租赁率增加了约5%-15%。
“截至9月，Digital Realty创纪录的80亿美元开发管道有74%是预租的，显示出对数据中心容量的强大需求。这种加速，加上不断增加的供应限制，继续推动Digital Realty执行我们的战略优先事项，以支持客户日益增长的容量需求。”
到2025年底，我们可能会看到大多数批发/超大规模费率接近或超过每千瓦200美元，由于持续的供需不平衡。
2024年，联邦储备在9月、11月和12月实施了三次降息，将目标联邦基金利率范围降至4.25%-4.50%。根据Chatham Financial的数据，2025年的远期国债曲线预计将略有下降，中值预测为3.875%。许多机构投资者采取了观望态度，期待更大幅度的降息，但降息幅度没有许多人希望的那么激进。虽然短期债务成本的边际下降将改善预期回报，但这还不足以弥合许多交易的买卖价差。
在更广泛的商业地产领域，不确定性仍然存在。办公行业的未来仍然不明朗，而工业租金增长的牛市运行正在缓和。持续的通货膨胀使全球近4000亿美元的干粉处于观望状态——是全球金融危机后持有金额的两倍。
这些资本分布在私募高净值工具，如非交易BREITs和公开交易的SREITs，以及机构基金中，它们正在努力应对定价差距和资本成本。随着投资者优先考虑租金增长，数据中心成为2025年的关键焦点。MSCI报告称，2024年的总销售额达到了4204亿美元，比2023年增长了9%，随着资本从其他资产类别转移到数据中心，这一趋势预计将持续。
资本堆栈的演变同样值得注意。2024年，全球投资经理推出了以数据中心为重点的REITs，包括一个完成了当年最大单一资产销售——11月在芝加哥的一个设施以4.39亿美元的价格售出。根据PitchBook的数据，PE活动也激增，黑石、布鲁克菲尔德、DigitalBridge和麦格理等公司在数据中心投资巨大。随着投资者继续被该行业的增长潜力所吸引，这一势头预计将持续到2025年。
贷方也加大了活动力度，被该行业的强劲基本面和日益增长的需求所吸引。新的和老牌贷方都增加了对预开发、建设和永久融资的流动性，特别是对通常需要九位数投资的超大规模项目。顶级开发商由于他们的“全世界一流”信用评级和持续的供需不平衡，获得了优惠的贷款条件。
最近的交易突显了这种动态。2024年12月，Serverfarm获得了7.47亿美元，以支持其休斯顿校园的500兆瓦扩张，目标是来自超大规模企业的AI驱动需求。9月，Cerberus Capital Management为Prime数据中心提供了2亿美元的信贷设施，用于美国市场扩张。与此同时，由富国银行牵头的银团在4月向Vantage数据中心提供了30亿美元的循环信贷设施，支持其在北美的扩张。
这些高调的交易反映了数据中心行业对主流贷方的日益吸引力，他们越来越将其视为在更广泛的房地产不确定性中具有韧性和可扩展性的投资机会。随着电力和AI驱动的需求继续重塑行业，资本预计将随之而来，在未来几年进一步推动增长。
随着对成熟一级市场的电力限制、可用房地产和成本因素的转变，该行业受到显著影响。这些二级市场不再被视为溢出位置，而是被视为具有其一级市场对应物无法匹敌的电力容量的战略中心。增强的光纤连接、低电力成本、简化的授权和税收激励使这些地区对超大规模和共位设施越来越有吸引力。
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