蝉鸣报告（原爱报告知识星球）
近日，仲量联行发布了《2025年上海办公楼市场白皮书》，这份报告深入分析了上海办公楼市场的最新动态和趋势，揭示了在经济结构性转型和科技突破创新背景下，办公楼市场供需变化、租户流动趋势以及板块重塑和潜力机遇。报告内容丰富，不仅提供了市场供需数据和租户调研结果，还从流动视角探讨了办公楼市场的格局变化，为市场参与者提供了全方位的市场洞察。
上海办公楼市场：静水流深，蓄势而行
上海，这座东方明珠，其办公楼市场正如报告中所述，正处于深度调整阶段。在全球经济格局调整和科技变革的推动下，上海办公楼市场展现出独特的发展脉络和变化格局。自2019年以来，尽管面临外部环境变化的压力，供需矛盾日益凸显，但市场始终在动态流动中寻找平衡与突破。
市场的变化，首先体现在租金上。报告显示，2024年上海办公楼市场租金深度调整，超过八成板块全年四个季度中每季度租金环比跌幅均超过0.75%，部分板块全年跌幅已超过15%。这一变化，为一些企业带来了升级办公环境的窗口期。在经济结构性转型、科技不断突破创新的背景下，行业需求中孕育着新生的需求动力源泉。
传统行业在这一过程中彰显出韧性。金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学等六大行业需求，历年占比均稳定在全市需求的85%以上。尤其是保险公司、内资律所和会计事务所等，在租金调整的环境下展现韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。
值得注意的是，市场“新元”的涌现。这些因特定领域科技突破、产业交叉复合、经营运营理念革新而涌现的市场“新元”，引领着行业的升级迭代，为行业发展注入新生动力。2024年上海甲级办公楼市场租赁成交中，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达到30%。
在成本驱动型升级新机的背景下，租户市场创造新机。上海办公楼市场的深度调整，使得租户导向的市场态势愈发明显。新竣工项目普遍采用更具竞争力的租金策略吸引租户，而成熟稳定的项目也通过调整租金和给予更多优惠巩固其市场竞争力。这一趋势赋予了租户更多的议价权，而市场上的大量可供应面积也为租户提供了搬迁机会。
租户的搬迁和新租去向，汇聚成整体办公楼市场的流动态势。各板块在交易维度上展现出了相互之间的关联与差异。传统核心商务区依旧吸引了众多租户的流入，而部分新兴板块则展现出更广泛的辐射吸引力。一些老旧甲级办公楼较多的板块租户迁出的迹象较为明显，同时产业园区板块和近郊其他区域内的租户板块内搬迁升级的迹象更为频繁。
行业聚集度和多样性，是办公楼市场需求韧性表现的重要因素。上海办公楼市场已形成多中心、多板块各具特色的市场格局，相同行业的企业在特定区域内不断汇聚，产生显著的行业聚集效应。新兴板块如前滩、徐汇滨江等，在过去三年承载了各行业的众多大面积成交，使得这些板块在全市范围内，特定行业的交易占比有了显著提升。
供需关系再平衡，是市场发展的另一个重要维度。过去三年，上海办公楼市场新增供应超过285万平方米，未来五年预计全市仍有超过四百万平方米的甲级办公楼项目将要交付入市。供应压力已成为部分板块无法回避的挑战，然而，高品质项目的入市也有望为板块格局带来全新变化。
交通可及性，是企业选址时的重要考量因素。过去五年间，上海轨道交通网络持续扩容，总里程由2019年的703.9公里增加至2024年的864.8公里。目前全市地铁出入口500米范围内的甲级办公楼面积占比已经超过80%，甲级办公楼与最近地铁出入口的平均直线距离进一步缩短至304米。
商业配套，是衡量板块发展的重要指标。截至2024年底，上海优质零售物业存量达到1,700万平方米。未来五年，上海预计将新增约250万平方米的优质零售物业，而这些新增项目将主要以商办综合体中的购物中心形式呈现，为综合体项目中的办公楼提供更加丰富的商业配套。
文章的灵感来自于仲量联行发布的《2025年上海办公楼市场白皮书》。这份报告为我们提供了上海办公楼市场的深度解析，让我们对市场有了更清晰的认识。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。
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