【高盛】如何推动中国房地产去库存(三)-关键是形成正反馈循环

近日，高盛发布了一份名为《如何推动中国房地产去库存？（三）：关键是形成正反馈循环》的研究报告。该报告深入探讨了中国房地产市场在通缩压力和需求疲软背景下的应对策略，并以90年代上海房地产市场的案例研究为视角，提供了历史经验和政策应对的洞察。报告分析了中国一二线城市住房供应比的现状，并提出了在这些城市提前开工建设以重振上游行业和形成经济正反馈循环的可能性。报告中还详细分析了增长空间、资金需求、购房者支持等多个方面，为理解中国房地产去库存提供了丰富的数据和深入的分析，是一份对中国房地产市场有深刻见解的宝贵资料。

中国房地产市场的未来：去库存与正反馈循环的构建

中国房地产市场正面临前所未有的挑战，去库存成为当务之急。高盛的最新研究报告《如何推动中国房地产去库存？（三）：关键是形成正反馈循环》为我们提供了深入的洞察。报告指出，在通缩压力和需求疲软的背景下，中国政府在过去如何成功应对此类问题，特别是在90年代上海房地产市场的案例研究中，我们看到了通过增加供应来刺激需求的策略。

报告强调，中国一二线城市在中长期内仍有空间建设更多住房。提前开工建设将有助于重振上游行业，加上需求侧刺激，可能最终形成整体经济的正反馈循环，并消化由提前供应带来的供应过剩。报告详细分析了增长空间有多大，相当于一二线城市/全国2025年新开工面积预测的14倍/6倍；我们2025年房地产投资房地产总投资预测的5倍/9倍。

在2026年，上述增长空间中有多大比例可能用于抵消房地产行业对GDP的影响（情景1）或对GDP带来温和利好（情景2）？报告给出的答案是20-30%。开发商在情景1或情景2下需要多少资金？我们估算可能需要注入流动性人民币1.4万亿至2.8万亿元，以覆盖新增的房地产建设投资和土地购置投资；然而，如果更多需求刺激迅速到位，在理想情况下，市场仅需多人民币1.1万亿元的资金支持。

潜在购房者可能需要什么支持？报告提出人民币0.2万亿至1.0万亿元的购房补贴以提高购房支付能力、房贷政策进一步宽松，以及一线城市取消限购。对于开发商的影响，向一二线城市房地产市场注入流动性将给在这些城市拥有土地储备、但因流动性限制而未能开工开发的开发商带来更多利好。另一方面，供应侧竞争加剧（在需求获得提振之前）可能导致价格疲软，从而影响开发商的利润率回升步伐。

报告还提到，与历史水平相比，我们大多数指标的情景1和情景2表明，房地产市场活动将温和回升至2022-23年水平。结合历史背景，情景1和情景2下的房地产新开工面积、在建面积、土地出让和房地产建设投资概览。

报告中还提到了一个关键点，即如何使房地产行业不再成为GDP增长的拖累因素。高盛经济学家预计，房地产行业的弱势可能会在接下来的几年中继续拖累GDP增长。为了抵消这种拖累（情景1），预计房地产建设投资（无论是数量还是价值）的同比下降需要缩小到-5%至0%；而如果希望对GDP增长产生轻微积极影响（情景2），则需要0%至+5%的同比增长。

报告的结论是，为了实现情景1和2在2026年的目标，1）新开工面积需要从我们的基本情况提升约90%至130%，超过0.9亿至1.1亿平方米；2）建设投资需要比我们的基本情况高出11%至17%。尽管与我们的基本情况相比有如此大的增长，我们的两种情景下的新开工面积只占我们计算的增长空间的20%至30%，并且与历史水平相比要求很高。

通过这份报告，我们可以看到中国房地产市场的未来充满了挑战，但同时也存在着机遇。通过合理的政策刺激和市场需求的提振，中国房地产市场有望实现去库存的目标，并为整体经济带来正反馈循环。这篇文章的灵感来自于高盛的研究报告《如何推动中国房地产去库存？（三）：关键是形成正反馈循环》，除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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