【仲量联行】2025年上半年中国零售地产市场研究报告

近日，仲量联行发布了《2025年上半年中国零售地产市场研究报告》，这份报告深入分析了2025年上半年中国零售地产市场的表现和趋势。报告指出，尽管中国零售市场面临挑战，如消费者信心指数持续低迷、客流量承压、服装品牌表现不佳以及租金下降等问题，但市场基本面的调整和优质资产的重估预示着行业可能的转折点。报告中提供了关于中国零售地产市场的宏观数据、市场趋势、政策影响以及未来展望的丰富信息，对于理解当前市场状况和预测未来发展具有重要价值。

中国零售地产市场的新篇章正在缓缓拉开。2025年上半年，尽管面临诸多挑战，但市场的总体表现显示出了韧性和适应性。上半年，中国零售销售总额达到了24.5万亿元，同比增长5%，这一增长率较第一季度加快了0.4个百分点。商品零售额首次超过了餐饮收入，显示出消费者消费习惯的转变和零售市场的新动态。

在线销售增长至8.5%，缩小了线上线下增长差距，对实体店零售来说是一个积极的信号。电子商务渗透率反弹至24.9%，表明线上购物的普及度仍在增加。假日旅游收入增长了近10%，这一增长得到了免签国家入境旅游人数创纪录的支持，显示了旅游业的复苏和消费者出行意愿的增强。

在新增供应方面，21个主要城市的新增供应总量为210万平方米，同比下降了27.5%，这一下降标志着中国主要零售地产市场进入了供应侧减速阶段。其中，一线城市占据了新增供应的61%，反映出商业发展向高级别城市的战略性聚焦。尽管新供应减少，但平均空置率仍在上升，根据JLL数据，上半年空置率增加了0.3个百分点至10.5%。不同城市级别的空置率变化也有所不同，一线城市空置率上升了1.1个百分点至8.4%，而二线城市空置率略有下降。

零售需求的增长受到结构性变化和基础面紧缩的双重压力。一方面，租户需求从高租金类别转向低租金运营商，导致整体租金的结构性侵蚀；同时，零售商因销售量压缩而面临支付能力下降，进一步降低了租金收入的百分比。因此，21个城市的主要地面层租金在2025年上半年平均下降了2.8%，第二季度的下降超过了第一季度。

尽管市场普遍持谨慎态度，但随着中国零售地产空置率的稳定，新的机会正在显现。四个转型变化正在重塑零售动态：人口适应性、价值认知、零售场所营造和本土零售商力量。家庭结构的变化（老龄化父母+单身千禧一代）抑制了以儿童为中心的产品和服务的需求，而未婚消费者群体的增长推动了以陪伴为导向的消费的强劲扩张。奢侈品销售虽然有所放缓，但顶级品牌通过开设旗舰店来保留高净值VICs。同时，以流行收藏品为代表的文化玩具经济激增，成为Z世代情感消费的高端渠道，而C2M模型和无品牌/无标签商品通过直播电商获得主导地位，打破了传统的品牌等级制度。零售空间现在更注重通过体验参与扩展停留时间，从交易场所转变为社交目的地。虽然这延长了顾客停留时间，但也降低了每位顾客的交易效率。运营商通过延长营业时间来补偿，夜间经济现在抵消了日间客流量的下降。中国零售品牌力量正在经历关键转型，从外国驱动的时尚影响转向国潮品牌的爆炸性增长。这一重新定位看到国内玩家加速渗透所有零售类别。它们的上升不仅展示了中国日益增长的全球创新和设计影响力，还揭示了零售供应链的显著适应性。

展望2025年，中国21个主要城市预计将提供约800万平方米的新零售供应，与去年同期基本持平或略有下降。实际完成量可能会低于700万平方米的管道，因为零售预租面临巨大挑战。这标志着中国零售地产部门三年“供应退潮阶段”的开始，将开发重点重新引向一线和1.5线商业中心。因此，随着新管道的减少，预计平均市场空置率将在2025年底达到峰值，然后从2026年开始逐渐下降，从而催化出明显的情绪改善。至关重要的是，一线城市将引领复苏周期，预计租金将在2027年触底反弹，为全国租金稳定铺平道路。

零售地产市场的复苏并非一蹴而就，而是需要时间来逐步调整和平衡。在这个过程中，市场参与者需要保持耐心，同时也要敏锐地捕捉市场变化，以适应新的零售环境。随着市场的逐步回暖，我们可以期待零售地产市场将展现出更多的活力和创新，为消费者和投资者带来新的机遇。

这篇文章的灵感来自于《【仲量联行】2025年上半年中国零售地产市场研究报告》。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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