【仲量联行】2025中国办公楼租赁指南

仲量联行近日发布了《2025中国办公楼租赁指南》，这份报告深入分析了中国办公楼市场的现状与未来趋势，涵盖了办公楼租赁服务、市场摘要及展望、主要城市办公楼市场速览等多个维度，为企业提供全面的办公楼租赁策略和市场信息。报告中不仅提供了办公楼等级分类、租赁考虑因素、费用构成等实用信息，还细致分析了包括上海、深圳、香港、北京在内的14个中国主要城市的办公楼市场表现，揭示了各城市办公楼市场的供需状况、租金变化及行业需求分布，是一份极具参考价值的行业研究资料。

中国办公楼市场正在经历复杂多变的时期。2025年上半年，中国甲级办公楼市场整体需求复苏缓慢，全球不确定性加剧，租户租赁决策更趋谨慎。在这样的背景下，租金成本及租约灵活性成为租户最关注的因素。成本驱动型的需求主导着大部分城市的办公楼市场，新增供应的持续放量进一步推升市场平均空置率水平。

从数据来看，中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长4.1%，其中北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,467万平方米，同比增长3.2%。预计至2026年年末，14个城市合计仍将有近1,385万平方米的新增供应，约占目前总体量的15%。深圳、上海、广州的未来供应量较为显著，这可能会对市场租金造成进一步的下行压力。

租金方面，2025年上半年，全国主要城市的甲级办公楼租金继续承压，整体保持下行趋势。多数城市业主方更加积极地调整租金策略，以应对项目去化压力。同时，存量项目业主方为稳定现有出租率，普遍在续租条件上保持灵活议价空间。

地理位置对于办公楼租赁至关重要。理想的办公地理位置及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升租户和员工对公司的信心，提高工作效率。面积测算也是一个重要因素，员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵活的工作方式将成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间战略。

进度管理同样不容忽视。公司通常需要至少6个月的时间才能完成新办公室的设立或搬迁。为确保项目的顺利完成，预留充分的时间至关重要。预算控制也是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，租户需谨慎对比各办公楼的租赁意向书。

ESG（环境、社会及治理）的关注也在增加。随着大众对环境、社会及治理(ESG)的关注，以及相关机构对企业ESG的披露要求，企业在租赁办公楼过程中需要提供专业建议，以协助企业实现如温室气体减排等目标。

办公楼租赁会产生多种费用，包括租金、物业管理费、水电费、租赁保证金、装修费等。办公楼市场的标准租赁期为3-5年，通常租金在租期内保持不变。部分业主也可接受6-10年的租赁期，但租赁期内租金可能会有所调整。

租赁办公楼需要经历确定需求、市场研究和分析、谈判策略和邀约函、租赁条件分析和条款确定、审批流程和合同谈判等步骤。这个过程复杂且耗时耗力，因此选择专业的房地产顾问很有必要。

在中国办公楼市场中，上海、深圳、香港、北京、广州等城市表现突出。上海作为中国最大的国际经济中心和重要的国际金融中心，近年来经济结构转型进一步优化，第三产业产值继续提高，战略性新兴产业增加值稳步增长。上海甲级办公楼总体量录得1,863万平方米，持续吸引并聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。

深圳作为国家区域中心城市和新型城市，2024年地区生产总值约3.68万亿元，增长5.8%。深圳持续提升先进制造业竞争力、加快建设国际金融创新中心，初步构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。深圳甲级办公楼总体量约1,436万平方米，高新技术企业是深圳办公楼市场中的重要租户之一。

香港是全球金融中心和世界顶级城市之一，其主要优势包括良好的商业环境、健全的基础设施以及深厚的专业服务和创业网络。香港办公楼市场出现了资产分级现象，连接性最佳的顶级地标物业和核心甲级办公楼表现优异。香港甲级办公楼总体量为107百万平方尺，净吸纳量为131千平方尺，空置率为13.6%，平均租金为46.5港元/平方尺/月。

北京作为中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，2024年实现GDP增速5.2%，地区生产总值录得超4.98万亿元。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的科技互联网行业集聚区域。北京甲级办公楼总存量为1,150万平方米。

广州作为广东省省会和国家中心城市，2024年地区生产总值实现了2.1%的同比增长。广州核心区域吸引了众多世界500强企业以及国内外优质企业进驻，金融、科技互联网和专业服务业构成主力租户结构。新兴区域中，琶洲子市场商务氛围日益成熟，依托TMT龙头企业集聚效应及高性价比租金优势，持续吸引科技企业入驻。广州甲级办公楼总体量录得848万平方米。

成都作为中国西部地区的经济中心，2024年地区生产总值约2.4万亿，同比增长5.7%。成都甲级办公楼总体量达512.1万平方米，居全国第五。需求方面，长期经济稳健增长驱动办公楼宇去化，2018-2022年均净吸纳量达20.0万平方米。

重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点，同时也是中国经济第四极——成渝地区双城经济圈的中心城市。重庆甲级办公楼总存量达到393.9万平方米，位列中国第六。重庆世界500强企业超过300家，成为办公楼市场重要的租户构成。

杭州截至2025年上半年，甲级办公楼总体量录得319.4万平方米。科技互联网行业长期支持办公楼租赁市场发展，专业服务行业回暖明显。回顾2024年，杭州综合经济实力持续增强。全市地区生产总值21860亿元、增长4.7%，稳居全国城市第8。产业科技创新取得新成效。数字经济核心产业增加值增长7.1%。

武汉截至2025年6月底，甲级办公楼总体量录得334万平方米。“两江交汇、三镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现“多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展

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