【开源证券】2026年度REITs投资策略-REITs资产债性凸显_关注多元化趋势下板块分化机会

开源证券近日发布了《2026年度REITs投资策略-REITs资产债性凸显_关注多元化趋势下板块分化机会》的行业研究报告。这份报告主要分析了2025年上半年REITs板块的表现，指出其明显优于股债，并强调了REITs资产的债性特征，同时对REITs的多元化趋势和未来发展趋势进行了展望。报告中还提出了投资建议，并提示了相关风险。这份报告深入探讨了REITs市场的表现、分化态势、发展趋势以及投资策略，提供了关于REITs市场的全面分析和深刻见解，对于理解当前REITs市场动态和制定未来投资策略具有重要参考价值。

2025年，REITs市场经历了显著的波动和变化，上半年的表现优于股票和债券，而下半年则显示出明显的债券特性。上半年，中证REITs全收益上涨了13.41%，远超沪深300指数的3.03%和标普中国债券指数的0.66%。这一优异表现得益于政策红利、利率环境和资金配置的共同推动，尤其是消费和保租房板块，由于政策支持和需求韧性，成为市场的主线。然而，进入下半年，中证REITs全收益下跌了4.84%，而沪深300指数却上涨了20.6%，显示出REITs的债性特征。

REITs板块的分化态势在2025年愈发明显。消费REITs、保障房REITs和仓储物流REITs的收益水平相对较高，上半年涨幅均超过20%。相比之下，环保、高速公路、产业园区和能源REITs的市场关注度较小，整体波动性和弹性不大。这种分化态势的加剧，要求投资者更加关注板块周期及利率敏感资产创造的波段机会。

国家发展改革委在2024年7月31日发布的通知中，首次将REITs的资产行业范围拓宽至养老设施、储能设施项目等多个领域，2025年9月12日再度发布通知，加快成熟资产类型项目的常态化申报，并积极推动新资产类型项目推荐发行。这一政策的推动，预示着REITs资产范围的不断扩充和多元化趋势的明显。

公募REITs市场的规模也在持续扩大，截至2025年10月29日，累计发行77只公募REITs基金，总规模达到1993亿元，年复合增长率超过50%。这一扩围扩容的持续进行，显示出市场对于REITs产品的需求持续旺盛。

在投资建议方面，报告指出，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比。当前时间节点重点板块需围绕“稳增长”与“新业态”两条主线，持续关注扩容+分化逻辑。

风险提示方面，报告提醒投资者注意公募REITs价格变动及运营风险、调控政策超预期变化、各类别资金入市进度不及预期以及项目长期分派率不及预期等风险。

这篇文章的灵感来自于【开源证券】2026年度REITs投资策略报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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