【华泰证券】2026年房地产行业策略-把握周期机遇_迈向价值导向

华泰证券近日发布了《2026年房地产行业策略》报告，该报告深入分析了当前房地产市场的筑底状态，并预测了2026年的市场走势，同时探讨了行业的结构性机会。报告指出，尽管行业仍在筑底过程中，但预计2026年房地产成交与投资同比跌幅将收窄，政策面和市场结构将出现积极变化。报告中还特别强调了香港地产、商业地产与“好房子”房企等三大结构性机会，并推荐了一系列相关的优质地产股。这份报告为投资者提供了深刻的市场洞察和具体的投资建议，是理解未来房地产行业发展趋势的宝贵资料。

房地产行业在2026年将面临新的挑战与机遇。根据华泰证券的研究，尽管行业仍在筑底过程中，但预计2026年的成交与投资同比跌幅将有所收窄。当前，地产板块机构持仓处于历史低位，行业存在三大结构性机会：香港地产、商业地产与“好房子”房企。因此，投资者应关注这些领域，把握周期机遇，迈向价值导向。

日本房价的复苏为我们提供了宝贵的经验。近年来，日本房价的上涨主要得益于供给收缩、需求改善、成本上涨和人口集聚四大因素。与此相比，我国房地产行业在新房供给收缩、居民购买力边际改善等方面已具备筑底基础，但核心堵点在于居民预期。这意味着，要实现市场的真正复苏，必须关注居民预期的修复及人口持续流入的高能级城市房价的企稳。

从基本面来看，新房网签销售整体延续弱复苏趋势，1-9月全国商品房销售金额同比下跌7.9%，降幅较2024年有所收窄。二手房整体表现优于新房，新房和二手房总成交量同比持平。随着供给质量的提升，大部分城市的新房去化率呈现回升态势。然而，房价方面，新房和二手房同比跌幅虽有所收窄，但二手房月环比跌速仍较大。

土地市场延续结构分化走势，热度前高后低。企业方面，百强房企销售同比表现较2024年有所改善，优质供应推动投资意愿修复，尤其是头部央国企显著发力。融资角度亦有突破，杠杆房企化债路径逐步清晰。

2026年，房价有望结构性企稳，把握三大机遇：香港地产、商业地产、“好房子”房企。预计25年销售面积/销售额/新开工面积/投资额同比分别为-8.1%/-10.6%/-16.8%/-13.6%，26年上述指标为-5.0%/-4.3%/-8.0%/-7.6%。投资策略应聚焦“三好”地产股、运营优势房企、香港区位红利相关企业及高分红物管企业。

香港地产市场的表现尤为值得关注。量价齐升，率先复苏。住宅市场成交量价有望于2025年下半年开始迎来企稳回升，商业资产有望随着景气度回升，受益于消费改善和租金回暖。2025/2026年香港私人住宅买卖合约数量有望同比+19.4%/+7.5%，私人住宅房价指数有望在25Q3同比转正，2025/2026年同比+0.6%/+3.0%。

商业地产领域，运营优势成为企业竞争的关键。社零增速虽有所放缓，但头部运营商依然保持稳健增长。高端消费的拐点判断尤为重要，顶奢集团的数据表明，中国市场为主的亚太区已发出触底信号。这为商业地产市场带来了新的投资机遇。

“好房子”房企的开发机遇不容忽视。政策历程显示，“好房子”战略高度不断提升，规范逐步落地，地方积极跟进。产品力将成为房企核心竞争力的重要抓手。具备“好房子”特征的房企在市场调整期展现出更强的韧性，销售表现优于行业整体。

综上所述，2026年房地产行业的投资策略应聚焦于“三好”地产股、运营优势房企、香港区位红利相关企业及高分红物管企业。通过把握这些结构性机会，投资者可以在行业筑底过程中寻找到价值导向的投资路径。

这篇文章的灵感来自于华泰证券发布的《2026年房地产行业策略：把握周期机遇，迈向价值导向》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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