【太平洋证券】房地产2025年度投资策略报告-存量主导_分化加剧

太平洋证券近日发布了《房地产2025年度投资策略报告——存量主导，分化加剧》。这份报告深入分析了当前房地产市场的形势，指出在经历了三年的急跌之后，行业仍在低位运行，但救市政策的推出带来了阶段性回暖的迹象。报告展望了城中村改造和收储将成为影响未来市场的关键因素，并讨论了供需失衡的缓解、量价调整至合理区间的可能性。这份报告提供了对房地产市场未来趋势的深刻洞察，对于理解当前市场动态和政策影响具有重要价值。

房地产市场在经历了连续三年的快速下跌后，目前似乎已接近尾声，但整个行业仍在低位运行。2024年以来，商品房销售面积累计同比下降约20%，销售额同比降幅更大，甚至一度接近30%。房屋施工和新开工面积同比也未见好转，特别是新开工面积，销售不佳导致房企缺乏新开工的意愿和能力。资金方面，房地产开发资金较去年累计下降约20个百分点，其中定金及预收款、个人按揭贷款等与销售直接相关的资金来源下降更为明显。投资方面，房地产投资持续拖累固定资产投资，对经济增长造成压力。

尽管如此，9月下旬推出的一系列新政为市场带来了一定的回暖迹象。例如，5月17日的“517新政”和9月底的“央行新政”等，都旨在降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等，以提振市场信心。这些政策的实施使得居民购房意愿和房价预期有所改善，但市场整体尚未摆脱颓势。

楼市的弱势运行原因复杂，供需失衡下的高库存压力是主要原因之一。我国房地产市场供求关系已发生重大变化，可售面积处于高位而需求快速下行，导致存量商品住宅去化承压。此外，宏观经济内外遇多重考验，居民人均可支配收入累计同比整体仍处于下行走势，购房需求受到制约。居民对未来收入及就业的预期走弱，风险偏好降低，去杠杆意愿抬升，导致购房需求的释放受到能力及意愿两方面的制约。

从中长期因素来看，房地产需求的驱动力有限。人口、城镇化、人均住房面积等需求端因素支撑减弱，房地产市场迎来长周期拐点，需求收缩、中枢下移的大趋势难以避免。城镇化率增速放缓，城镇住房饱和度上升，新建住宅规模向下调整。居民部门杠杆率过高，导致需求增长乏力。人口红利逐渐消退，适龄购房人群占比下降，这些因素共同导致房地产市场由快速发展的增量时代步入总量放缓的存量时代。

救市政策的推出在一定程度上缓解了供需失衡，量价调整至合理区间。美国和日本的案例表明，房地产泡沫的探底节奏缓慢，市场触底回升同样也离不开积极政策的推动。国内政策方面，中央多部门明确增量政策，地方调控政策亦加速松绑，但仍有优化空间。

展望未来，城中村改造和收储将成为房地产市场的关键。城中村改造有利于扩大内需、促进投资和消费、优化房地产结构。通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右。收储存量房相关政策的出台，旨在加快消化商品房库存，推动新房销售“止跌回稳”。保障性住房再贷款资金支持和专项债券收购存量商品房的政策，为收储资金来源提供了扩大的可能性。

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