蝉鸣报告（原爱报告知识星球）
中银国际证券股份有限公司近日发布了《房地产行业2025年年度策略》报告，该报告深入分析了2025年房地产行业的发展趋势，特别强调了“旧改为主、收储为辅”将成为行业发展的主线任务。报告详细探讨了城中村改造和危旧房改造的规模、资金来源以及对房地产市场的潜在影响，同时对收储政策、板块估值和具备区域优势的房企进行了全面的分析和展望。这份报告中包含了丰富的数据和深刻的行业洞察，为理解未来房地产行业的发展方向提供了宝贵的视角。
房地产行业在2025年将迎来“旧改为主、收储为辅”的转型之年。这一转变不仅标志着城市更新行动的深化，也预示着房地产市场的新动能。旧改，即旧城区改造，将成为行业发展的主线任务，尤其在超大特大城市中，城中村改造和危旧房改造将释放出巨大的市场潜力。
城中村改造规模的扩大，从35个大城市扩展至300个地级及以上城市，预计将带来1.45-2.11万亿元的总投资额。这一规模的改造不仅能够刺激内需，还能有效去库存，尤其是三四线城市的楼市库存。据估算，初期100万套规模的改造，若通过货币化安置转化成购买新房的面积，每年可能达到787-1416万平方米，占新房销售的比重约0.8%-1.5%。
资金来源方面，财政资金、城中村改造专项债和专项借款将成为主要渠道。其中，政策性银行贷款和专项债的发行将为收购存量土地和商品房提供资金支持。值得注意的是，央行通过PSL（抵押补充贷款）重启，累计投放5000亿元，用于支持城中村改造等“三大工程”建设，显示出政策对于旧改项目的重视和支持力度。
在房地产板块估值方面，当前估值处于历史底部区间，向上修复空间充裕。自2022年二季度以来，地产板块PB估值一直处于历史较低区间，2024年8月末跌至了0.57X的历史底部位置。随着政策的持续发力和基本面的修复，板块估值有望进一步回升。
对于房企而言，重点布局核心一二线城市的企业将更具优势。这些城市的经济、人口、产业等基本面较好，住房需求支撑性强，政策利好更易产生边际效果。例如，中海、滨江、绿城、招商蛇口、华润等房企在一二线城市的销售占比超过80%，土储占比超过70%，在重点一二线城市的平均市占率超过6%，显示出较强的区域优势。
同时，我们也看到一些房企虽然存在现金流压力，但在化债、销售回款改善等多重逻辑下有望实现困境反转。我们对97家房企的现金流情况进行了分析，发现有17家房企在考虑表外负债后，在手现金无法覆盖累计的现金流缺口，但2025年1-12月个别月份资金流入不能覆盖资金流出，且整体月均流入小于月均流出。这些房企可能是本轮周期里底部反转弹性较大的标的。
投资建议方面，短期关注政策落地后基本面数据的修复情况，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。建议关注政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的，如金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股；后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的，如绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口；以及受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企，如越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。
这篇文章的灵感来源于《房地产行业2025年年度策略》报告。除了这份报告，还有许多同类型的报告也非常有价值，推荐阅读。这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。
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