【国海证券】房地产深度-2025年房地产展望

国海证券研究所近日发布了《房地产深度-2025年房地产展望》报告，该报告深入分析了2025年中国房地产市场的供需格局变化、销售和投资趋势，并展望了行业未来发展方向。报告中指出，预计2025年商品房销售面积将达到10亿平方米，同比增长4.6%，同时探讨了城中村改造、货币化安置等政策对房地产市场的深远影响。这里面包含了诸多有价值的市场预测和政策分析，为投资者和决策者提供了深刻的行业洞察和战略参考。

房地产市场的未来走势一直是投资者和政策制定者关注的焦点。国海证券发布的《2025年房地产展望》深度报告为我们揭示了房地产市场的供需格局变化、销售和投资趋势，以及中长期市场的空间。以下是对报告核心内容的解读。

报告预测，2025年商品房销售面积将达到10亿平方米，同比增长4.6%。这一增长主要得益于城中村改造项目的加速推进和货币化安置政策的支持。城中村改造不仅能够释放大量的刚性和改善性住房需求，还能通过盘活核心区域土地，增加与改善性需求相匹配的土地供应，从而刺激房地产市场的回暖。报告特别指出，一线城市和核心二线城市将因政策的快速落地而更快回暖，而弱二线和三四线城市由于政策空间有限，回暖速度相对较慢。

在供给方面，报告预计2024年全国土地成交规划建筑面积约为9.4亿平方米，与2025年预测的10亿平方米商品房需求存在缺口。这一结构性缺口需要通过盘活存量土地来补足。一线城市由于土地供给小于商品房需求，需要积极推动城中村改造来盘活优质区位土地。二线城市供给存在缺口，需要盘活存量土地。而三四线城市则面临供给过剩的风险，需要缩减新增土地供给，重点放在保交付、消化存量供给及盘活存量土地上。

房地产开发投资和土地出让收入预计在2025年将平稳增长。城中村改造作为核心变量，叠加政策持续调整优化和低基数效应，房地产投资有望企稳回升。土地购置费方面，由于全国土地成交建筑面积规模连续四年大幅回落，房企可售库存减少，预计2025年房企拿地情况将企稳回升。建安支出方面，城中村改造加速落地将带动新开工回暖，刺激房地产投资增速。

中长期来看，住房需求主要来自城镇化水平的提升、城市间人口流动、住房消费升级、居住条件改善、经济增长带动居民住房消费以及家庭结构变化六个方面。报告预测，2024-2028年商品房需求中枢约为年均10亿平方米，商品住宅需求中枢约为年均8.9亿平方米。这些需求将推动房地产市场的持续发展。

政策方面，报告强调了城中村改造货币化安置、收购商品房用作保障性住房、“因城施策”政策措施优化和专项债收储土地等核心政策变量。这些政策的实施将对房地产市场产生深远影响，特别是在去库存和促进市场回暖方面。

综合报告内容，可以看出房地产市场在供需两端都呈现出积极的变化趋势。政策的支持和市场机制的调整将有助于房地产市场的稳定和健康发展。投资者和政策制定者应密切关注这些变化，以把握市场机遇。

这篇文章的灵感来自于国海证券发布的《2025年房地产展望》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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