【CBRE】2024年北京房地产市场回顾及2025年展望

CBRE近日发布了《2024年北京房地产市场回顾及2025年展望》报告，该报告深入分析了2024年北京房地产市场的表现，并对未来一年的趋势进行了展望。报告涵盖了办公、零售、仓储物流和商务园区等多个领域，详细讨论了市场供应、需求、租金变化以及投资市场动态。这份报告不仅提供了对过去一年北京房地产市场的全面回顾，还预测了2025年的市场趋势，其中包含了许多对投资者、开发商和政策制定者都极具价值的洞察和数据。

2024年北京房地产市场经历了一系列深刻变化，这些变化不仅反映了市场供需关系的调整，也揭示了行业发展趋势和经济结构的转型。本文将深入探讨这些变化，并提出对未来市场的展望。

首先，北京办公市场的供应量大幅减少，全年新增供应量同比下降74%，仅为19.2万平方米。这一变化表明市场供应的扩充步伐明显放缓，可能与市场饱和度和经济增速放缓有关。与此同时，新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易占比达到80%，创下历史新高。TMT板块成为新租需求的主力，特别是人工智能、大数据和平台互联网等关键赛道。金融行业新租需求下降明显，受行业整合影响，缩减面积现象持续。专业服务需求稳列第三，消费品制造业需求稳步提升，跻身前四大行业。

在租金方面，全市平均租金同比下降10.7%，至每月每平方米256.6元。超甲级办公楼租金降幅最为显著，金融街、王府井、CBD等区域全年跌幅高于市场平均。这可能与这些区域高租金楼宇占比较多、空置率较高有关。

零售物业市场方面，2024年北京新增供应逼近100万平方米，其中两座为外围区域购物中心，两座为次级商圈的城市更新项目。社销总额同比下降2.8%，餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%。消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感，餐饮商家更倚赖直播、团购等渠道获客引流。全年餐饮新增店铺占比48%，其中烘焙甜品和小吃快餐均有增长。非核心商圈的新增项目和调改中的老牌项目给予了餐饮品牌更多的可选空间。

在仓储物流市场，北京连续两季无新增高标仓储物流项目交付，全年合计放量33.2万平方米。第三方物流占全年总新租面积的35%，而高新电子及医药类企业回流至自用园区导致制造业需求有所下滑。全年净吸纳量历史首次为负值达-9.3万平方米。存量租户换迁至区位、品质条件相近、租赁成本更低的项目，成为市场需求主旋律。

廊坊市场方面，本季度自2021年供应浪潮初始以来首次单季无新增项目交付，全年合计放量58.3万平方米，同比减少一半。季内净吸纳量录得22.0万平方米，新租需求以第三方物流为主、传统制造业为辅。核心子市场北三县表现亮眼。全年业主以价换量策略持续激发市场活力，第三方物流、传统制造业分别录得新租占比47%及31%，助推全年净吸纳量攀升至历史新高点达85.5万平方米。

天津市场方面，本季度于宁河有新增项目交付，带来5.6万平方米，全年合计放量50.2万平方米，同比减少近60%。季内应对春节备货的短期承租活跃，净吸纳量录得25.8万平方米。全年第三方物流新租复苏明显，占新租总面积的49%。全市净吸纳量创历史纪录达71.7万平方米，同比提升125%，武清区域表现最佳。

商务园区市场方面，2024年北京未录得新项目交付使用。年内新项目延迟入市较为普遍，致使全年新增供应量同比下降78%至20.9万平方米。本季度全市净吸纳量由负转正录得2.9万平方米。新租需求超过七成均来自TMT，医药及生命科学板块占比15%位居第二。全年整体市场净吸纳量同比下降78%录得6.0万平方米，3/4新租需求来自TMT和医药及生命科学板块。

物业投资市场方面，2024年北京一共录得16笔交易，共计交易总额99.3亿元，环比增长129%。全年累计交易达成46笔，总金额372.6亿元，同比增长12%。自用买家交易金额占比同比下滑，而机构投资者占比由24%上升至51%。办公和零售板块分别录得占比74%和17%。全年综合体、零售物业、工业物流交易金额同比提升较为明显，推动资产类型分布更显均衡。

综上所述，2024年北京房地产市场呈现出供应减少、需求调整、租金下降、投资活跃等特点。这些变化反映了市场对经济形势的适应和调整，也预示着未来市场可能的发展方向。随着市场结构的不断优化和经济的逐步复苏，预计2025年北京房地产市场将继续保持稳定发展态势。

这篇文章的灵感来自于CBRE发布的《2024年北京房地产市场回顾及2025年展望》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读。这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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