【光大证券】2025年基础设施公募REITs策略报告-蓬勃、修复与分化_市场在波动中成长

光大证券近日发布了《2025年基础设施公募REITs策略报告-蓬勃、修复与分化 市场在波动中成长》。这份报告深入分析了2024年公募REITs市场的表现，探讨了在政策利好和无风险利率下行背景下，市场整体上涨约16%，一级市场快速扩容，新增上市产品发行规模达655亿元，业态扩展至消费基础设施及水利基础设施的情况。报告还预测了在低利率环境下公募REITs的配置价值，并对2025年的政策、市场供需、投资风格变化及风险提示进行了展望。这份报告中包含了对投资者而言极为宝贵的市场分析和策略建议。

2024年，公募REITs市场经历了蓬勃的发展，二级市场整体表现上扬，一级市场快速扩容，市场供需两旺的态势初现端倪。这一年，公募REITs的市值指数收于95.4，累计上涨16.4%，超越了海外主要REITs市场的表现。政策的利好和无风险利率的下行，成为推动市场上涨的主要动力。

在多元化的投资结构中，券商自营和保险资金投资账户持有份额较高，分别占28%和23%。随着市场产品的多元化和OCI的推进，投资者结构进一步丰富，产业资本及产业基金增大了对公募REITs的配置。FOF（基金中的基金）对REITs的配置力度也在逐步加大，从23Q4的5家增至24Q4的9家，配置REITs的FOF数量从16只增至40只。

分红方面，公募REITs的分红频率显著提升，24年全市场分红85.13亿元，同比增长28%，市场整体的募资回报率达到了13%。分红金额占年末市值规模的比例为11.9%，显示出公募REITs对于投资者的吸引力。

在市场风格上，2024年公募REITs市场由偏股性向偏债性转变，市场更加关注需求稳定性。在宏观经济弱修复下，多业态经营承压，市场投资者由关注经营增长性转向更多关注经营稳定性。例如，保租房等经营稳定且长久期的业态备受市场青睐。

展望2025年，政策预计将持续呵护市场成长，配置资金源拓展及制度完善均可期。在低利率环境下，公募REITs的比价优势明显，预计政策仍将持续呵护市场成长，配置资金源拓展及制度完善均可期，一级市场有望持续供需两旺。建议关注一二级价差，关注新业态产品及扩募；二级市场在比价优势支撑下有望持续上行，关注机构考核要求变化下的配置风格变化及经济修复下市场向成长型资产配置的切换。

在投资建议上，低利率环境下加大对公募REITs市场的配置力度是明智之举。一级市场应注重一二级价差，关注租金折扣率较高的保租房产品；二级市场则应重点关注消费类资产，尤其是新一线城市的资产，以及市政类资产，关注新业态及有望通过扩募提升业绩的资产。

风险提示方面，需要关注公募REITs常态化发行不及预期、政策出台不及预期以及经营基本面超预期下滑的风险。这些风险可能会影响到公募REITs市场的稳定性和投资者的收益。

这篇文章的灵感来源于光大证券发布的《2025年基础设施公募REITs策略报告》，它为我们提供了一个全面而深入的视角来观察和理解公募REITs市场的发展动态。除了这份报告，还有许多同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

以上为节选样张，关注公众号【蝉鸣报告】回复领取PDF完整电子版（无广告）。

【蝉鸣报告】每日更新最新硬核报告，覆盖产业报告、全球化、经济报告、趋势等全领域。