【第一太平戴维斯】2025年中国房地产市场展望

近日，第一太平戴维斯发布了《2025年中国房地产市场展望》报告，该报告深入分析了中国房地产市场当前的状况和未来趋势，指出市场已从快速扩张转向质量、韧性和审慎增长的关键时期。报告强调，政府政策趋向精准支持，供需失衡和租金增长放缓促使市场氛围转向稳定和可持续资产管理。其中，涉及办公、物流、零售和住宅等多个领域，探讨了行业适应竞争环境、消费者需求变化以及新型融资工具等方面的内容。这份报告提供了丰富的数据和深刻的洞见，对于理解中国房地产市场的未来发展具有重要价值。

在中国房地产市场展望的2025年，我们见证了一个时代的变迁。快速扩张已成为过去，取而代之的是质量、韧性和审慎增长的时代。政府的政策更加有针对性，更倾向于支持与国家优先事项相符的行业和地区。投资者、开发商和用户都在重新调整策略，深入参与运营细节，韧性和适应能力可能比单纯的规模更为重要。

供需失衡和租金增长放缓，迫使市场参与者必须接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围已经转向稳定的重新定位、选择性投资以及对可持续资产管理的重视。办公和物流等行业必须适应更加竞争的环境，租户寻求成本效率，投资者则要求稳健的长期基本面。零售和住宅领域反映出更加挑剔的消费者群体，关注真实性、可负担性和生活质量。

在这样的背景下，中国的房地产市场正在定义其下一个篇章。无论是通过谨慎的城市再生项目、多元化进入利基市场，还是采用如房地产投资信托(REITs)等新型融资工具，各方参与者都在应对一个更加复杂、精细调整的环境。

中国写字楼市场正在适应不断变化的经济环境。租户愈加注重降本增效，并通过租约重新谈判来实现。办公需求的增长正在放缓，不少企业愈加重视对现有空间进行优化利用。这一趋势推动了办公空间利用率的提高、无固定工位以及布局设计的效率为先。但内资企业对灵活工作模式的运用相对缓慢，其更偏好传统固定工位，有助于培养长时间工作文化带来的企业归属感。可持续性和健康倡议日益重要，却尚未对实际市场产生显著变化。

供应与需求的不平衡问题依然突出。2024年，重点十城写字楼供应已同比下降46%，但供求比依然高达1.7。政府已采取措施旨在缓解现状，包括减少商办用地出让，鼓励回购未开发地块。但至少3-5年的项目开发周期意味着，待所有在建工程完工，即最早要到2027年，供应过剩的局面才有机会得到明显缓解。

零售领域，消费者愈发重视购物过程带来的情绪价值和商品的物有所值，在质量上精挑细选的同时减少不必要的升级消费。实体店扮演着关键角色，提供独特的、个性化的体验来吸引顾客。通货紧缩压力持续存在，零售商仍将一线城市作为品牌进入市场或门店扩张的首选，而低线城市则是消费增长的重要推动力。

物流市场与消费行业的表现紧密相关，但与零售物业不同的是，物流资产往往具有更为同质化的特征，这也导致物流领域的竞争异常激烈。为了保持竞争力，物流领域的关注点包括：提供有吸引力的租户激励措施、提高运营效率、关注成本控制和增强绿色信誉。

中国住宅市场已发生重大变化。与四年前相比，当前的新房市场规模已大幅收缩，许多地区仍供过于求，低线城市需求持续疲软，对市场盲目自信的时代已经结束。政府有意在新一年持续注入对经济和房地产市场的支持，但这些举措不是为了让地产业彻底脱离困境，而是为了防止其对经济发展的更多阻碍。

租赁市场是另一关注焦点。住宅租赁行业在保持规模稳步增长的同时，对产品细化和运营都提出了更高要求。目前行业入局者众多，背景多样，或将出现行业整合机遇。

中国商业地产市场仍面临较多的不确定性，不断变化的市场与经济基本面使得投资者往往难以确定资金分配，投资标的也变得愈发难以公允定价。较多投资者对投资战略进行重新定位，并调整投资规模，市场信心偏弱。买卖双方对于资产定价的分歧正在进一步加剧市场的复杂程度，许多市场参与者疲于应对阶段性的下行周期。

尽管市场前景并不明晰，各方参与者仍出于不同的动机，谨慎地寻求交易机会。市场维持较高成交量往往有助于清理市场中的过剩存量资产，为市场提供更清晰的价格信号，并重新设定预期，为投资决策创造更透明的环境。

随着资产交易量与市场透明度的回升，业主将面临更大的价格压力。交易流动性的增加将有助于市场消化积存资产，激发市场活力。不良资产与增值型投资策略有望获得更多关注，而黄金地段的核心资产仍将继续维持吸引力。

中国日益优先考虑高效利用现有城市资产，而非持续向外扩展。这一转变既反映了人口结构的变化，也回应了对提升城市的可持续性的需求。转向重新利用和升级老旧物业及基础设施，这种方法不仅更好地利用现有资源，还提升了表现欠佳或过时资产的价值，符合全球城市再生的趋势。

中国的房地产市场正在经历由社会、人口、技术和经济变化驱动的重大转型。虽然这些变化带来了新兴的机会，但许多趋势可能会在长期内发展，其中一些需要时间才能完全显现。从社区生活和老年住房到生命科学房地产和可再生能源基础设施，这些利基领域正逐步展现其发展潜力。

这篇文章的灵感来自于【第一太平戴维斯】2025年中国房地产市场展望的报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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