【世邦魏理仕(CBRE)】2024年纽约生命科学地产市场洞察报告

世邦魏理仕（CBRE）近日发布了《2024年纽约生命科学地产市场洞察报告》，这份报告深入分析了纽约市生命科学地产市场的最新趋势、统计数据和未来展望。报告涵盖了实验室统计概览、市场统计、孵化器、现有及新兴的生命科学集群等多个方面，为理解纽约生命科学地产市场提供了全面视角。报告中不仅包含了关键的市场交易案例，还探讨了公共投资和私人资本如何推动市场的进一步发展，指出了市场面临的挑战和机遇。这份报告是行业内外人士了解纽约生命科学地产市场动态的宝贵资料。

纽约市生命科学市场的蓬勃发展

纽约市的生命科学市场在2024年展现出了一些积极的趋势。尽管面临经济不确定性和资本支出更加保守的态度，一些重要的租赁交易和孵化器活动的活跃表明市场仍在稳步发展。例如，Chan Zuckerberg BioHub在哥伦比亚大学的新租赁和Icahn医学院在哈德逊研究中心的扩张，都是市场亮点。

实验室需求略有下降

实验室需求在2024年末略有下降，达到531,000平方英尺。许多租户对重新进入实验室空间市场持谨慎态度。尽管一些大型、机构级租户仍在寻求新的实验室空间，但纽约市的实验室需求主要由小型到中型需求驱动。

库存和可用性

截至2024年底，纽约市的实验室专用库存总量为289万平方英尺，预计到2029年可能增长至619万平方英尺。2025年初，两个备受瞩目的计划开发项目——SPARC Kips Bay和Innovation East——获得了市议会的批准，成为ULURP的一部分。

纽约市的实验室专用空置率同比下降了890个基点，至26.2%；即用型、已建实验室空间的空置率从一年前的10.7%下降至9.4%。

风险投资和NIH资金

纽约市的生命科学风险投资在2024年大幅反弹，达到18.3亿美元，涉及66笔交易，打破了2022年至2023年两年的资金流动低迷。与此同时，纽约市的NIH资金在2024年与前一年基本持平，为25.8亿美元，但奖项总数自2016年以来首次下降。

要价租金和租赁活动

截至2024年底，纽约市的实验室专用平均要价租金为每平方英尺106.91美元，比一年前增长了9%，接近2023年第一季度创下的历史最高水平。曼哈顿的实验室专用平均要价租金同比增长了14%，达到每平方英尺123.10美元。

纽约市的实验室租赁速度在2024年下降至158,000平方英尺，比2023年下降了60%，达到自2020年以来的最低水平。

就业情况

纽约市的生命科学就业人数从2022年的历史最高水平下降至2023年底的大约18,300个工作岗位，但仍是历史上第二高的水平。尽管私人就业总量在2023年有所增长，但纽约市的生命科学就业人数自2017年以来首次出现下降。

市场发展历史和现状

纽约市的生命科学生态系统在2010年首个主要实验室园区——亚历山德里亚生命科学中心（738,000平方英尺）成功开放后，以及2016年纽约市经济发展公司（NYCEDC）和纽约市的生命科学NYC激励计划推出后，开始迅速发展。2017年，纽约州推出了6.2亿美元的生命科学激励计划。2021年，NYCEDC宣布计划将其原始的5亿美元投资翻倍至10亿美元，作为生命科学NYC计划的一部分。

集群形成加速

中城南区

在亚历山德里亚中心的西侧，Deerfield Management最近将345公园大道南（Cure）近300,000平方英尺重新开发成实验室空间，将其转变为一个完整的生命科学中心。

中城西区

Taconic Partners和Silverstein Properties在619西54街（哈德逊研究中心）重新开发了125,000平方英尺的实验室空间。几个街区以北，Taconic Partners、Nuveen和LaSalle完成了125西端大道（西端实验室）的重新开发，成为一个400,000平方英尺的生命科学旗舰园区。附近的787第十一大道由Georgetown Company/Pershing Square Capital Management拥有。

西哈莱姆

曼哈顿维尔工厂区的450西126街（Taystee实验室大楼）的建设已经完成。该园区由Janus Property Company和J.P. Morgan Asset Management开发，也是实验室能力的1361阿姆斯特丹大道（Mink大楼）的所在地。再往西是位于615西131街的Studebaker大楼，是Chan Zuckerberg Initiative在纽约的家。

哈莱姆

在哈莱姆的另一边，有位于第三大道2226号的近200,000平方英尺的新建筑实验室能力建筑（121实验室）。这是Real Estate Equities Corporation的投资。

上东区

在Taconic Partners、Nuveen和Flatiron Equities的309东94街（铁马实验室）上，正在建设一个200,000平方英尺的实验室项目。在南部，1334约克大道，一个近500,000平方英尺的全楼重新开发成研究设施，将包括实验室专用和能力空间。

长岛市和布鲁克林

在这些行政区，布鲁克林已经拥有位于布鲁克林陆军终点站的BioBAT和Downstate生物技术孵化器。皇后区的长岛市已经看到了Alexandria Real Estate Equities, Inc.的投资，以及GFP Real Estate/King Street Properties和Longfellow Real Estate Partners/Sculptor Capital Management的合资企业，为市场带来了三个生命科学重新开发项目，提供了超过650,000平方英尺的实验室空间。

市场现状

连续第三年，纽约市的生命科学市场面临着高利率、经济不确定性和周期性商业地产修正带来的逆风，这些因素在多年的增长后开始显现。纽约市的生命科学市场仍处于早期增长阶段，从2021年开始迅速增加新供应，旨在满足前几年的强劲势头，但在2022年和2023年资本市场因利率上升而枯竭。这被证明是减缓早期公司——当地实验室需求的关键来源，这取决于外部投资者的资本注入——的动力的一个重大因素。在2024年，降息的开始和风险投资资金的反弹是积极的迹象，但这些影响尚未在市场上感受到。事实上，生命科学租赁速度在2024年下降至158,000平方英尺，是自2020年以来的最低水平。虽然在2024年完成了一些重要的交易，并且现有开发继续吸引新租户，但它们都没有规模，平均交易规模下降至14,400平方英尺，低于2021年至2023年期间看到的26,000平方英尺的平均值。

进入2025年的近期路径仍然不明朗，因为新总统政府将实施可能重塑资金格局和整个经济的新政策。特别是，NIH资金处于脆弱地位，因为潜在的削减迫在眉睫。这些宏观因素，以及纽约市实验室供应的过剩，将在整个一年中成为当地生命科学市场的逆风。

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