【同策研究院】2025年第一季度上海不动产投资市场季报-量增价低_存量淘金

近日，同策研究院发布了《2025年第一季度上海不动产投资市场季报》，这份报告深入分析了2025年第一季度上海不动产投资市场的现状与趋势。报告指出，尽管市场成交金额规模同比快速反弹，但量增价低的态势仍在延续，预计资产价格将持续面临下行压力。报告中还提到长租公寓业态在险资加持下强势崛起，且内资占据绝对成交份额，险资及个人交易活跃度持续上扬。此外，涉不良困境类资产交易金额比例显著增长，改造类、城市更新类资产投资及退出交易活跃度攀升。这份报告提供了丰富的数据和深入的分析，对于理解当前上海不动产投资市场的复杂动态具有重要价值。

2025年第一季度，上海不动产投资市场呈现出了量增价低的态势，市场成交金额规模同比快速反弹，但市场盘整基调未变，资产价格仍面临下行压力。长租公寓业态在险资的加持下强势崛起，3万平米以内及5亿以内的资产成为市场高频流动性资产。投资需求绝对控盘，抵债类大宗成交数量增加，内资占据绝对成交份额，险资及个人交易活跃度持续上扬。涉不良困境类资产交易金额比例显著增长，改造类、城市更新类资产投资及退出交易活跃度攀升。

上海大宗交易市场在2025年第一季度呈现开门红，成交规模明显反弹，成交总金额直逼历年一季度前列水平。2025年第一季度，上海大宗交易市场成交金额规模达到243亿元，同比上升超过60%。尽管成交金额和成交面积双双显著跳升，但整体市场成交价格几乎无显著波动，显示市场仍处于盘整阶段，资产兑现压力并未明显纾解，预计后续资产价格还将持续低位徘徊。

长租公寓/住宅业态成为当季黑马，成交金额占比首次突破16%。综合体、商业和办公这三类传统主流业态盘踞占比前列。长租公寓当季录得六宗成交，部分交易中险资的集中出手直接拉动成交规模达38.1亿元。商业录得成交金额共30.9亿元，办公录得成交金额28.1亿元。商务园区占比与既往基本持平，酒店业态成交金额占比虽不高但成交宗数同比明显上升。康养和土地类资产也各自录得一宗成交。

当季5亿元以下单宗资产交易金额在整体交易中宗数占比和金额占比双高，商务园区、酒店、工业和康养公寓所有单宗成交都在5亿元以内，商业、办公和长租公寓/住宅三类业态中占比也高达近七成。3万平米以下单宗资产面积在整体交易中宗数占比和金额占比双高，酒店、康养公寓和办公所有单宗成交资产都在3万平米以内，商业、长租公寓/住宅和商务园区面积3万平米以下录得单宗占比也均在50%以上。

投资驱动交易规模依然控盘，金额占比超过九成，自用类交易金额占比相对萎缩明显，逐步呈现边缘化趋势。与之形成鲜明对比的是，涉及抵债或不良类资产的交易占比快速提升至5.3%。经济环境持续盘整低迷的情形下，预计投资避险资金和抄底稳定资产的投资交易驱动会持续控盘，且后市涉不良类资产的交易比重将持续增加。

内资买家持续占据绝对份额，当季占比高达97%；涉外资买家交易金额规模萎缩至2%，创占比新低。前十买家行业的合计交易金额占整体全额约98.7%；当季机构投资主体占比约75.4%，其中保险投资主体表现活跃且战绩突出。个人投资者表现活跃，多宗合计金额占比超过一成；建筑工程类主体涉及的交易主要为被动抵债；宗教主体、能源类企业和部分政府部门对沪上优质资产的收购行为热度依然持续。

涉不良困境类资产交易涨势突出，近年统计中，涉不良类资产交易占比正在快速提升，当季录得该类交易的宗数占比已接近三成。经济环境波动且预期不佳，困境企业迫于形势也陆续将核心资产以诚意价放盘，未来越来越多机构主体还在入场中，预计该类交易份额将持续上升，值得注意的是，伴随该趋势也将对市场面资产价格持续发酵影响。

险资集中收购长租公寓，2024Q4至2025Q1险资收购公寓案例包括微领地浦江公园(R4项目)、旭辉瓴寓柚米公寓(R4项目)、招商泗泾TOD酒店地块等。改造类、城市更新类资产投资及退出交易活跃度升高，2025Q1涉及城市更新或资产改造类交易案例包括瑞安召楼天地项目部分股权、梅陇路555号(文旅片区城市更新)等。

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