【摩根大通证券】住宅房地产投资信托基金-小幅上调预期并对股票持更中性看法

摩根大通证券近日发布了一份名为《住宅房地产投资信托基金-小幅上调预期并对股票持更中性看法》的行业研究报告。该报告主要分析了住宅REITs（房地产投资信托基金）的市场表现和未来预期，对九家住宅REITs的一季度财报和REITweek进行了回顾，并小幅上调了对这些REITs未来两年的每股基金从运营（FFO）预期。报告指出，由于租赁市场表现略强于预期，这些REITs至少能够达到其盈利指导的下限，并且对2025年和2026年的FFO/股预期分别上调了20个基点和40个基点。报告中还包含了对各住宅REITs的基本面分析、股票评级和目标价格等详细信息，为投资者提供了宝贵的市场洞察和投资参考。

住宅房地产投资信托基金：市场表现与未来展望

近期，摩根大通发布的住宅房地产投资信托基金（Residential REITs）行业研究报告，为我们提供了对当前市场状况和未来趋势的深刻洞察。报告通过对九家住宅REITs的财务数据和市场表现进行详细分析，给出了对2025年和2026年的业绩预期，并调整了对这些股票的看法。

报告指出，2025年和2026年的每股基金从运营（FFO/share）预期分别上调了20个基点和40个基点，反映出租赁市场比预期的更为强劲。这一增长主要得益于续租率的高企，某些情况下多户型住宅的续租率超过60%，而单户型租赁则超过70%。此外，租金增长在续租方面表现强劲，新租约的租金增长虽然不如续租强劲，但整体租赁率略有提高。2025年的FFO/share预计同比增长2.3%，而2026年则预计增长5.1%。

在基本面分析中，报告强调了住宅租赁市场的一些积极信号。例如，由于转向拥有住房的人数减少，续租率保持高位，租金增长强劲。尽管新租约的租金增长并不如续租那样强劲，但由于高保留率和续租率，混合租约率略有提高。此外，入住率也略好于预期。报告中提到，2025年第一季度的整体住宅混合租金增长为1.8%，而第二季度（主要是4月/5月的更新）续租保持在3-5%之间，新租约增长基本持平。

在股票评级和目标价格方面，摩根大通对不同住宅REITs给出了不同的评级和目标价格。例如，American Homes 4 Rent（AMH）的评级为中性，目标价格为40美元；而AvalonBay Communities（AVB）则被给予超重评级，目标价格为249美元。这些评级和目标价格反映了分析师对各公司未来发展和市场表现的预期。

报告还讨论了市场租金可能已见顶的观点，预计居民将更多地比较和谈判租金。对于2026年及以后，摩根大通的预测显示需求保持稳定，但由于预期的就业增长较为温和，预计租金增长将更为温和。此外，JPMorgan Economic Research的衰退概率已从4月份解放日公告后的60%降至40%，预计第三季度的平均月度工资增长为25k，第四季度则持平。

在供应方面，使用Costar数据计算，目前在REIT子市场中有3.7%的多户型库存正在建设中，美国人口普查数据显示自2022年中/晚高峰以来开工量大幅下降。市场上的主流观点是，随着开工量的下降，2026-2027年将出现交货量的短缺，这将使房东拥有相当大的定价权。然而，这一论点仍存在一些风险。例如，从NAREIT会议中得知，有人认为Sunbelt地区的开工量今年可能只会下降到“平均水平”，然后在2026年再次加速。到目前为止，银行似乎又开始为开发提供贷款，这也是我们最近与Ares Real Estate的Cindy True讨论的网络研讨会的主题。

在估值方面，报告指出，尽管住宅REITs的底线FFO增长预计将低于REIT群体（2.3%对3.6%，不包括科技股），但它们的估值却处于溢价状态（17.8倍对16.5倍）。因此，分析师对住宅REITs的看法更为中立，预计2026年的FFO/share增长为5.1%，接近REIT群体的预期5.3%，尽管估值仍然溢价，但如果增长与整个领域相匹配，这是有意义的。

总的来说，摩根大通的这份报告为我们提供了对住宅REITs市场的深入分析和未来趋势的预测。通过详细的数据和专业的分析，报告帮助投资者更好地理解市场动态，并为投资决策提供了有价值的参考。

这篇文章的灵感来自于摩根大通发布的住宅房地产投资信托基金行业研究报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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