【华泰证券】房地产止跌回稳了吗

华泰证券近日发布了一份名为《房地产“止跌回稳”了吗？华泰研究》的深度研究报告。该报告详尽分析了中国房地产市场在2025年上半年的销售情况、市场复苏面临的挑战以及区域、产品、库存和价格的结构性分化，并探讨了政策推进中的堵点和中长期“止跌回稳”的基石构建。报告预计下半年地产政策将进一步发力，加快市场稳定进程，并提出了针对核心城市复苏节奏的投资建议。这份报告中包含了对当前房地产市场趋势的深刻洞察和对未来政策方向的预测，为投资者提供了丰富的信息和有价值的参考。

房地产市场的复苏之路：挑战与机遇并存

2025年上半年，我国房地产市场出现了一些积极的变化。销售规模开始止跌回稳，尤其是二手房市场复苏更为明显，推动了新房和二手房总成交量实现了同比增长。然而，市场的复苏仍然面临着库存压力和房价调整的挑战。

库存压力是当前房地产市场需要面对的一个重要问题。尽管全国商品房待售面积有所下降，但去化周期仍然处于历史高位。在80个城市中，新房显性库存面积下降了约10.6%，但由于销售仍在筑底过程中，去化周期仍然高达27.8个月。这表明，尽管有一定的积极变化，但房地产市场的库存问题仍然严峻。

房价方面，尽管住房销量有所改善，但房价尤其是二手房价格仍在筑底过程中。根据国家统计局的数据，70个大中城市新建住宅价格指数同比下降3.7%，而二手房价格指数同比下降6.1%。这显示了房价仍在调整中，市场的复苏尚未完全传导到房价。

在区域和产品结构上，市场正在产生分化。部分核心城市的住房销量已实现企稳回升，改善型产品修复动能更足。在库存结构上，供需结构性矛盾犹存，但低能级城市新增供应放缓。在房价结构上，体现“哑铃型”企稳特征，即低单价城市不再“跑输”，高能级城市核心区“跑赢”市场。

政策推进中存在堵点，如居民加杠杆意愿趋弱，稀释购房杠杆政策效果；降息未明显提振房价的背后在于房贷利率和租金收益率的“息差”依然较大；尽管中央持续优化存量房收储政策，但实际落地规模仍然相对有限。

从供给侧来看，行业供给逐步优化。房地产从业人员、规模房企数量和拿地规模下降，潜在供给能力有所收缩。保交楼、保交房持续推进，逐步厘清交付问题。部分出险房企有望“轻装上阵”。从需求侧来看，购买力整体有所提升。我国按揭负担比持续下降，2022年以来房价和房贷利率下降共同加速这一进程；相对海外而言，我国按揭负担已处于相对低位，中低能级城市按揭负担比降幅更为明显。

展望下半年，预计地产政策在稳定房价预期、激活购房需求、优化收储、城市更新融资等方面有望进一步发力，加快“止跌回稳”进程。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。

房地产市场的复苏之路并非一帆风顺，但政策的持续发力和市场自身的调整正在逐步构建中长期的“止跌回稳”的基石。尽管挑战依然存在，但市场的分化和结构性改善为我们提供了一些机遇。通过深入分析这份报告，我们可以更清晰地看到房地产市场的现状和未来趋势。这篇文章的灵感来自于华泰证券发布的《房地产“止跌回稳”了吗》研究报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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