【联合资信】2025年上半年房地产行业信用风险总结及展望

近日，联合资信评估股份有限公司发布了《2025年上半年房地产行业信用风险总结及展望》报告。该报告深入分析了2025年上半年中国房地产市场的供需状况、融资环境、政策导向以及房企信用表现和基本面，指出在政策宽松效应下，房地产市场销售及开发降幅有所收窄，但库存去化周期仍处高位，房价延续下跌趋势，行业长期且深度的调整仍在继续。报告强调，尽管政策有助于短期内提振市场信心，但房地产行业的长期健康发展仍面临诸多挑战。这份报告提供了对当前房地产市场信用风险的深刻洞察，对投资者和决策者来说，其中包含了大量有价值的市场分析和未来趋势预测。

2025年上半年房地产行业经历了一系列深刻的变化，这些变化不仅影响了市场的供需关系，也重塑了行业的信用风险格局。在政策的宽松环境下，房地产市场虽有短期回暖迹象，但长期挑战依然严峻。

供给端的变化尤为明显。全国住宅用地推出面积同比下降19.4%，而土地出让金却同比增长27.5%，显示出土地市场的分化加剧。核心城市的核心区域土地资源依旧抢手，但郊区地块和大多数城市的土拍市场依然冷淡。新开工面积和施工面积的降幅虽有所收窄，但房企的开发投资仍在收缩，反映出市场对未来预期的谨慎态度。

需求端的情况也不容乐观。全国商品房销售面积和销售额同比分别下降3.50%和5.50%，尽管降幅有所收窄，但政策利好效应衰减后，销售降幅有所扩大。商品住宅广义库存去化周期为23.43个月，尽管持续下降，但仍处于高位，显示出库存压力依然较大。二手房市场价格持续下跌，一线城市二手房价跌至2020年4月水平，二、三线城市跌至2017年3月水平，市场的低迷情绪可见一斑。

融资环境虽然宽松，但实际改善效果有限。M2增速稳步抬升，社融存量同比增长8.9%，显示出金融总量保持平稳增长。然而，房企尤其是中小型和高负债房企的流动性问题依然严峻，融资环境短期内难以获得实质性改善。房地产开发类企业境内信用债发行金额同比下降20.01%，显示出市场对房企的信心依旧不足。

政策端延续稳楼市基调，从供需两方面推动市场止跌回稳。中央政府工作报告提出因城施策调减限制性措施，加大城中村和危旧房改造力度，释放住房需求潜力。地方政府则围绕贷款额度、购房补贴等方面激活购房需求，落实中央政策。

房企信用表现和基本面方面，境内信用债融资持续收缩，国有房企仍能获得较大融资资源的倾斜，而非国有房企基本处于债务净偿还状态。债券到期压力不减，民营房企偿债依赖内生现金流。亏损房企增多，行业盈利继续探底。投资缩表，存货总量下降，房企面临盈利下滑风险。

信用风险展望方面，房地产行业的长期且深度调整仍在继续。政策虽有助于延缓调整力度，但不会扭转行业长期周期性调整的方向。行业的“止跌回稳”需从供需端入手，取决于国内经济复苏和消费者预期恢复。长期看，经济增速放缓、出生人口下降、人口老龄化加速以及城镇化减速等因素，对房地产行业长远发展形成挑战。

企业端的竞争格局主要以资金实力雄厚、具备天然融资优势的央国企房企为主。房企更加聚焦能够快速回款的城市及区位，以缓解现金流压力。随着消费者对产品要求提高，拥有突出品牌力、能够打造优质产品的房企占据领先地位。部分资质较弱、存货质量一般的房企财务压力逐渐凸显，偿债风险较大。

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