【海通国际】潮平两岸阔_风正一帆悬

海通国际近日发布了《潮平两岸阔，风正一帆悬》研究报告，这份报告深入分析了2025年房地产市场的变化，并对未来几年的行业趋势进行了预测。报告指出，核心城市在房地产市场中的总量占比明显加大，市场趋势更多地受到重点城市的影响，同时新旧资产分化现象持续存在。报告还强调，尽管房地产市场面临挑战，但从政策和市场供需数据来看，已进入底部区域，预计未来将逐步企稳修复。这里面包含了对市场趋势的深刻洞察、政策影响的分析以及对未来发展的预测，为投资者提供了丰富的信息和有价值的参考。

房地产市场在2025年经历了显著变化，核心城市的市场表现成为全国趋势的风向标。2020至2024年间，22个集中供地城市的销售面积和金额在全国的占比稳步增长，到了2025年前三季度，销售金额占比更是达到了40%。土地市场同样显示出核心城市的主导地位，一二线城市的土地出让金在全国的比重显著增加，2025年前三季度上升至56%。这些数据表明，房地产市场的重心正在向核心城市转移。

新房与二手房市场的表现也出现了分化。2025年前三季度，百城新房价格累计上涨1.63%，而二手房价格却累计下跌5.79%。这种分化在重点城市尤为明显，二手房销售套数占总成交量的比例上升至54%，市场份额进一步增加。这一现象可能与购房者对新房和二手房的不同需求和预期有关，也可能反映了市场对二手房价格的调整更为敏感。

城市间的房地产市场表现也出现了分化。一线城市的新建住宅价格累计下跌0.8%，而三四线城市的二手住宅价格累计下跌2.6%。这种分化可能与各城市经济发展水平、人口流动和政策调控有关。一二线城市的土地市场表现更优，这可能与这些城市的经济发展活力和人口吸引力有关。

地方政策在房地产市场中的作用日益凸显，因城施策成为主流。北上深等一线城市从需求侧发力，优化限购政策、公积金和住房信贷，以促进市场稳定。这种政策的实施可能会对市场产生积极影响，但也需要结合本地实际情况，确保政策的有效性和可持续性。

从长远来看，房地产市场的总量虽然有所减少，但底部已经更加明确。2025年的房地产开发投资完成额和商品房销售额预计将分别下降至2013年和2015年的水平。这种缩量可能是市场调整的结果，也反映了房地产市场的周期性变化。随着政策效果的逐渐显现，预计房地产市场将进入企稳修复阶段。

在“十五五”期间，房地产工作将围绕“存量提质增效”和“内涵式发展”两条主线展开。这意味着，未来的房地产市场将更加注重质量而非数量，通过盘活低效土地、推广已建未售去库存等措施，提高房地产市场的效率和效益。同时，严控新增开发用地，以城中村、危旧房改造形成有效投资，发展安全舒适的好房子，保障与市场双轨并行。

未来的住房总需求潜在总量将保持稳定，改善性住房需求和人口城镇迁移带来的住房需求将成为主要驱动力。预计商品住宅新房销售面积将从2024年的8.14亿平方米下降至2044年的7.12亿平方米，年均复合增长率为-0.67%。这种变化预示着房地产市场将进入一个新的发展阶段，更加注重质量和效益的提升。

从国际视角看，美国和日本的房地产市场呈现出不同的竞争格局和利润率水平。美国市场总量分散、龙头集中，而日本市场总量集中。我国房地产行业的竞争格局较为分散，前五大开发商市占率合计仅为6.0%，与国际领先水平相比仍有较大差距。这种差异可能与各国的房地产市场发展阶段、政策环境和市场需求有关。

国内外开发商的负债水平和存货水平也存在差异。美国和日本的重点上市开发商资产负债率已经下降至较低水平，而我国上市开发商扣除预收账款的资产负债率仍处于相对较高的水平。这可能与我国房地产市场的融资环境和企业经营策略有关。存货水平方面，美国和日本的重点上市开发商存货水平呈现不同趋势，而我国重点上市开发商的存货水平在经历峰值后开始下降，反映了市场去库存的进程。

综上所述，2025年的房地产市场变化揭示了市场重心的转移、新旧资产的分化以及城市间的分化。未来，随着政策的逐步落实和市场调整，预计房地产市场将进入一个新的发展阶段，更加注重质量和效益的提升。同时，国际视角下的比较分析也为我们提供了对我国房地产市场发展趋势的深刻洞察。

这篇文章的灵感来源于海通国际发布的研究报告《潮平两岸阔，风正一帆悬》。除了这份报告，还有许多同类型的报告也非常有价值，推荐阅读。这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

以上为节选样张，关注公众号【蝉鸣报告】回复领取PDF完整电子版（无广告）。

【蝉鸣报告】每日更新最新硬核报告，覆盖产业报告、全球化、经济报告、趋势等全领域。