【联合资信】美国房地产市场研究及其对我国的借鉴意义

联合资信评估股份有限公司近日发布了一份名为《美国房地产市场研究及其对我国的借鉴意义》的研究报告。这份报告深入分析了美国房地产市场的发展历程、特征以及长期繁荣的关键因素，并对比分析了我国房地产行业的发展现状，探讨了美国市场对我国房地产市场未来发展的启示。报告中不仅回顾了美国房地产近60年的发展阶段，还详细探讨了其房贷金融市场、保障房制度、土地制度等多个方面，提供了丰富的数据和深刻的洞见。这里面有很多有价值的内容，对于理解中美房地产市场差异、借鉴国际经验以促进我国房地产行业的健康发展具有重要意义。

美国房地产市场的繁荣历程及其对中国的启示

美国房地产市场历经六十余年的繁荣发展，其背后的因素复杂多样，涉及经济、人口、政策等多个层面。这一发展历程对中国房地产市场具有重要的借鉴意义。

美国房地产市场的繁荣，首先得益于其经济的持续增长和人口的持续净流入。二战结束后，美国GDP年均名义和实际增速分别达到7%和3.1%，为房地产市场提供了良好的外部环境。同时，美国的主要置业人口从二战后的4200万人增长至2023年的近9000万人，这一人口红利为房地产市场的长期繁荣提供了基础。此外，美国作为移民国家，外来人口的大幅流入也为房地产市场的长期销量提供了支撑。

美国房地产市场的另一个显著特点是其消费属性强于投资属性。美国居民的资产配置选择面更广，除房地产外，股票市场也是其重要的投资选择。据美联储数据，截至2023年底，美国居民资产负债表构成中，房地产、股票和共同基金、养老金和定期存款为主要资产。从历史上看，美国居民的房地产资产占总资产的比例大致在20%~30%之间，主要影响因素为房价相对于股票和其他资产的相对价格关系。

美国的金融霸权地位也是其房地产市场能够长期繁荣的重要因素之一。美元作为全球主导货币，赋予了美国在面对危机时可以启动大规模量化宽松和财政政策的能力，为房地产危机后的复苏提供了强力支撑。如在次贷危机中，美国启动了大规模的量化宽松政策，通过美联储直接购买国债、企业债和住房抵押贷款证券等方式直接向金融体系注入流动性，阻止了市场的持续崩盘。

对比中国，虽然两国的房地产存在较大差异，但房地产都是中美两国经济发展的支柱性产业。中国房地产市场仍处于发展阶段，以新房为主的增量市场是房地产行业的主流，且城镇化率仍有一定提升空间。此外，中国土地为公有制，所有权掌握在地方政府手中。同时，中国在经济和政治影响力方面仍存在差距，虽然人民币国际化程度不断提高，但在国际外汇储备中的占比仍较低，无法与美元相提并论。

尽管如此，美国房地产市场的长期繁荣仍值得我们借鉴。首先，随着中国新建商品房销售金额的下滑，房地产的发展模式已发生根本性变化，未来存量房交易将逐渐占据主导地位。这意味着房地产企业必须提供更个性化和高质量的产品，才能获得消费者的青睐。其次，加快住房抵押贷款二级市场的发展，有助于拓展居民的投资渠道，降低房地产在居民财富中的占比，提升其抗风险能力。最后，中国房地产业正处于从增量主导向增量与存量并存过渡的阶段，这一过程中，房地产行业的稳定有助于经济的稳定发展。

综上所述，美国房地产市场的繁荣历程为中国提供了宝贵的经验。中国房地产市场应借鉴美国的发展模式，从增量向存量转型，提高产品质量，降低投资属性，以实现可持续发展。同时，中国也应加快住房抵押贷款二级市场的发展，降低房地产在居民财富中的占比，提升抗风险能力。这些措施将有助于中国房地产市场实现长期繁荣。

这篇文章的灵感来自于联合资信发布的《美国房地产市场研究及其对我国的借鉴意义》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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