【新世纪评级】房地产行业2024年信用回顾与2025年展望

近日，新世纪评级发布了《房地产行业2024年信用回顾与2025年展望》报告，该报告深入分析了2024年中国房地产行业的信用状况，并对未来一年的趋势进行了展望。报告涵盖了房地产行业在中国经济中的重要地位、2024年的市场表现、政策环境变化、企业经营与财务状况等多个维度，为理解当前房地产市场提供了全面的视角。报告中不仅回顾了2024年房地产行业的信用表现，还对2025年的市场走势进行了预测，其中包含了对政策影响、市场需求、企业信用质量变化等方面的深入分析，为投资者和决策者提供了宝贵的参考信息。

房地产行业是我国经济的重要组成部分，2024年的信用回顾与2025年的展望揭示了行业的现状与未来。作为资本密集型行业，房地产投资规模大且集中于住宅领域。2024年以来，楼市交易呈现惯性缩量状态，同比降幅维持两位数，但趋势性收敛明显。新房住宅均价缓慢微升，区域分化显著，高能级城市房价相对坚挺。行业整体呈收缩状态，新开工减量、施工放缓、竣工缩量。

商办及仓储物业租赁行业普遍面临经营压力。一线城市商业物业空置率相对持稳，但租金下滑；写字楼租赁市场形势严峻，空置率较高且单位租金持续下行。2024年上半年国内仓储物流行业景气度下行，下半年虽阶段性回暖，但结合41城租金下行走势，仓储物业经营压力仍存。物业管理行业具有一定抗周期性，在地产行业整体下行背景下表现出经营韧性，但体量小，影响有限。

政策方面，2024年以来涉房政策频出，支持力度不断加大。在“保交楼”、金融支持住房租赁市场发展等基础上，9月确立“止跌回稳”的政策总基调，政策加强组合拳出力。但当前政策多着眼于涉民生和具体项目层面，房企信用质量企稳回升更依赖于自身市场化经营。

样本企业经营与财务数据显示，2024年以来房地产开发样本企业销售额同比较大下滑，高土地成本及较大规模存货减值计提使得样本企业整体亏损。销售端资金回笼不畅等使得短期债务偿付压力上升，非央国企已达较高压力值。房地产租赁样本企业经营持续承压，2024年前三季度收入与利润齐降，投资性房地产估值下修压力持续加大。物业管理样本企业主营收入增长趋缓，毛利率收窄，净利润下滑。

2024年前三季度，房地产行业共有77家企业公开发行境内债券213只，金额合计约2,000亿元，主体信用等级集中在AAA级及AA+级，AA级占比较低。截至2024年9月末，行业内仍在公开市场有存续境内债券的发行主体合计181家，以高信用等级主体为主，在行业低迷背景下部分主体信用资质下滑。同期业内有4家主体发生新增债券违约或展期。

展望2025年，政策强支撑下国内房地产市场筑底企稳预期有望进一步增强，但外部环境变化程度及相应的国内对冲政策力度大小，也会在一定程度上影响房地产市场短期走势。将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期，进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，我国将加速构建房地产发展新模式。

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