【国海证券】公募REITs投资策略-从政策红利到配置价值

国海证券研究所近日发布了一份名为《公募REITs投资策略-从政策红利到配置价值》的行业研究报告。该报告深入分析了我国公募REITs市场的发展现状，从政策红利的释放、资金配置逻辑的重构、估值体系的分化以及消费复苏背景下的投资机会等多个维度，探讨了公募REITs的未来发展策略。报告指出，在政策的持续推动下，公募REITs市场规模迅速扩大，且随着经济复苏，消费基础设施类REITs有望成为投资的新热点。这份报告为投资者提供了丰富的市场分析和投资策略，是理解当前公募REITs市场动态和把握未来投资机会的重要参考。

公募REITs投资策略：从政策红利到配置价值

2024年，我国公募REITs市场迎来重大变革，迈入常态化发展阶段。政策红利持续释放，供给端扩容，全年新发REITs达29单，总募集规模655亿元，市场存量规模突破1800亿元。其中，消费基础设施发行规模198.13亿元，成为第二大资产类别。资金配置逻辑重构，长期资本加速布局，首发项目战略配售比例从67.4%升至76.3%。

REITs市场估值体系分化，结构性机会显现。2024年12月以来的上涨行情与基本面阶段性背离，市场交易重心向政策预期倾斜，后续交易可能趋向基本面价值回归。61单首发上市REITs中39单PV乘数超过1，部分项目存在溢价风险，部分仍存在估值修复空间。

在消费复苏背景下，可选消费类REITs或跑赢。消费类和仓储物流REITs凭借市场化定价机制，在商品销售增长、物流需求扩张的情况下，或成为核心受益方向。产业园区REITs中高端制造园区受益产业升级带动的研发需求，租金弹性优于传统工业厂房。保障房REITs因限租政策，虽维持高出租率但收益弹性有限。而经营权类REITs（如高速公路、能源、生态环保等）依赖政府定价的刚性收入，传导链条长。整体看，消费敏感型产权类资产弹性最大，价格管制类资产或在利率上行阶段估值受损。

基础资产未来经营情况具有不确定性；募集说明书中的未来现金流预测可能与实际偏差较大；项目扩募节奏不及预期；行业政策超预期调整风险；国内经济修复不及预期或影响底层资产收益。

从市场回顾看，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，政策体系从试点先行走向扩围提质，如今迈入常态化发展的道路，逐步构建起发行审核、资产运营、财税处理、资金回收的全链条制度框架。在政策的持续推动下，公募REITs市场累计上市（含扩募）项目共计65单，总上市规模1711.46亿元。

本轮行情中，REITs市场一二级行情的共振，既得益于政策红利的持续释放，更深层次则源于资产荒背景下的供需关系重构。供给端扩容效应显著，2024年7月《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》出台，资产类别从9类扩展至12类，新增燃煤发电、市场化租赁住房、养老设施等资产类型。在政策驱动下，2024年全年新发REITs达29单，资产类别新增消费基础设施和水利设施，推动市场总规模从2024年3月11日不足千亿快速跃升至2025年2月20日近1800亿元。

需求端同样受益于制度性突破，2024年2月《监管规则适用指引——会计类第4号》的出台为公募REITs市场引入更多配置型资金提供了制度基础。此前，由于公募基金等资产管理产品通常具有交易性特征，不符合指定为FVOCI的条件，导致多数机构将自有资金投资的公募REITs归类为FVTPL。这种分类下，REITs二级市场价格波动直接影响企业当期利润表，尤其在市场流动性不足时，少量交易引发的剧烈波动对财务表现冲击显著。

《监管规则适用指引——会计类第4号》明确指出从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资，首次从会计层面确认了基础设施REITs的权益属性，使得REITs满足了新会计准则关于“非交易性权益工具可指定为FVOCI”的前提条件之一——权益工具。从实践看，多数长期资金（如保险、养老金）投资REITs的核心目标是长期配置以获取稳定分红，而非短期交易获利，因此另一条件“非交易性”也得到满足。机构可将自有资金持有的REITs从FVTPL分类至FVOCI。

长期资金加速布局REITs市场的另一核心驱动力源于低利率环境下的资产荒逻辑。2024年货币政策持续宽松背景下，年内降息3次、降准2次，十年期国债活跃券收益率呈现阶梯式下行，从年初的2.57%下行至12月末的1.66%。在此背景下，REITs凭借2023年报披露的普遍高于4%的现金分派率形成显著利差优势。

以上文章内容的灵感来自于国海证券发布的研究报告《公募REITs投资策略：从政策红利到配置价值》。这篇文章只是对报告内容做了总体的介绍，除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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