【高力国际】美国研究报告-2025数据中心市场平衡前所未有的机会与战略风险

近日，高力国际发布了一份名为《美国研究报告2025数据中心市场平衡前所未有的机会与战略风险》的行业研究报告。该报告深入分析了数据中心行业在2024年的变革情况，探讨了由超大规模运营商的历史性吸纳率和人工智能快速发展所推动的行业动态，并对2025年的市场趋势进行了预测。报告中指出，数据中心电力需求预计到2030年将增长至少160%，主要由人工智能工作负载驱动，同时强调了技术进步、能源限制和需求模式变化对行业格局的持续塑造作用。这份报告为行业参与者提供了宝贵的市场洞察和战略规划参考。

美国数据中心市场正在经历前所未有的变革，这种变革是由超大规模运营商的需求和人工智能技术的快速发展推动的。2024年，市场空置率降至历史最低，电力和空间的竞争加剧，对土地、开发和基础设施的投资需求巨大。中国推出的DeepSeek人工智能模型，以其在自然语言处理方面的进步，可能会增加对高性能计算资源的需求，进一步推动数据中心行业的发展。

数据中心的电力需求预计到2030年将增长至少160%，这一增长主要由人工智能工作负载驱动。许多成熟市场已经达到或接近容量极限，迫使租户将电力可用性和可扩展性放在传统市场偏好之上。二级和三级市场因此吸引了越来越多的关注。投资者对参与行业的发展充满渴望，但成功需要的不仅仅是资本，还包括在基础设施需求、确保电力资源和及时果断的承诺方面的关键作用。未来几年，行业的适应能力将受到技术进步、能源限制和不断变化的需求模式的考验。

2024年，北美第三方运营商供应量增长超过40%，从2023年的12.4吉瓦增加到2024年的超过18吉瓦，还有另外30吉瓦的计划产能。这种增长是由数字化转型的加速和人工智能在各行业的日益普及所驱动的。关键市场的电力和数据中心容量需求持续超过供应，推动空置率降至历史低点，并将价格推升至新高峰。例如，北部弗吉尼亚州、北部加利福尼亚州、达拉斯和芝加哥等主要市场。新开发项目迅速被预租赁，全国范围内至少70%的新产品已被预租赁，有助于将全国平均空置率维持在2%。

然而，该行业仍面临着重大的电力挑战。美国可能会经历一个数据中心到2030年将出现超过15GW的供应短缺，接近今日第三方市场的规模。人工智能工作负载的快速增长极大地加剧了电力问题，因为人工智能每台机架消耗的电力远高于传统工作负载，对已经有限的设施造成了压力。

随着电力可用性成为传统市场中的主要限制因素，新兴市场正在涌现，通常位于拥抱发展的成熟生态系统附近。希尔斯伯勒和里诺作为北加利福尼亚市场的延伸而发展壮大，而哥伦布和明尼阿波利斯则由于靠近芝加哥而获得了势头。

数据中心行业在2024年吸引了资本投资的激增，尤其是转向合资企业、贷款/信贷设施和收购。这种转变反映了获取投机融资的难度越来越大，以及新校园规模的不断扩大，现在需要显著更多的资金。产品供应不足加速了新的发展，大型、复杂的建筑吸引了创纪录的资本。不久前，50MW被认为是一个大型园区，但现在100MW以上的园区已是常态。平均每兆瓦的建设成本为1100万美元，一所校园现在可能需要数十亿美元的投资，对于同时建设多个场地的开发商来说，这是一个令人畏惧的前景。

2024年达到570亿美元，另有290亿美元待定，是2023年记录的260亿美元的超过一倍。黑石集团预测，未来五年该行业在生成式AI投资方面将达到2万亿美元，其中一半支出集中在美国。新的和意想不到的参与者也在进入市场，被对现有电力基础设施的访问所吸引。例如，Core Scientific正在投资40亿美元将其德顿，德克萨斯州的比特币采矿设施转变为以人工智能为中心的数据中心。Applied Digital从像麦格理、英伟达和关联公司等投资者那里筹集了4.5亿美元，用于升级设备并建设世界上最大的数据中心之一，优先考虑高性能计算(HPC)应用。

投资者持续寻求独特的方法来接触该行业。HMC Capital最近宣布了一项新的ASX上市数字基础设施REIT，企业价值为43亿美元，包括澳大利亚和美国在内的资产。这种资金模式和参与者动态变化的发展预示着数据中心行业的韧性和其在人工智能驱动未来中的战略重要性。

数据中心电力需求的激增和对可持续能源的关注推动了行业向使用太阳能、风能和水能等可再生能源的转变。超大规模企业正在引领这一潮流，这一趋势由不断增长的电力需求、可再生能源成本的下降以及长期能源韧性的需求所驱动。太阳能随着光伏效率的提高和部署成本的下降而变得越来越可行。小型模块化反应堆(SMRs)也正成为数据中心行业的一个有希望的解决方案。这些反应堆产生的电力大约是传统核电站的三分之一，同时提供更大的灵活性、降低成本和改善安全性。

预测2025年，数据中心产业在2024年面临紧张的市场条件，优质地区的需求超过了供应。麦肯锡报告称，美国可用容量的托管价格从2020年到2024年上涨了35%，预计这一趋势将在2025年加剧，因为主要和次要市场的空置率进一步下降。可用空间的稀缺和电力供应的紧张将赋予运营商显著的优势，只要建设和资本成本保持不变，他们就可以提高租金。

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