【平安证券】高品质住宅系列报告之二-新一轮产品迭代周期已来_好房子助力止跌回稳

近日，平安证券发布了一份名为《高品质住宅系列报告之二-新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳》的行业深度报告。这份报告主要探讨了2025年住宅产品迭代周期的到来，以及“好房子”概念如何引领市场止跌回稳，同时分析了“好房子”如何加速潜在改善需求的释放和优质房企的增长空间。报告中还复盘了汽车和手机行业的发展历程，探讨产品迭代如何带动需求和盈利的改善，并给出了投资建议与风险提示。这份报告内容丰富，为理解当前住宅市场的发展趋势和投资机会提供了宝贵的视角和深刻的洞察。

新一轮住宅产品迭代周期的到来，标志着“好房子”成为市场新焦点。2025年，“好房子”首次被写入政府工作报告，住建部《住宅规范细则》明确了“好房子”的具体建设标准，各地新入市项目中“四代宅”或“准四代宅”频繁出现，显示出住宅产品迭代周期的开启。短期内，由于市场缺乏价格锚，导致整体陷入“无差异价格下跌螺旋”。然而，随着2025年主要城市四代宅项目的集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，进而通过“价格梯度”重构市场定价体系，中长期来看，产品变革及优质住宅供应将加速改善需求的释放。

“好房子”的推广将加速潜在改善需求的释放，为优质房企提供了增长空间。据测算，2025年至2030年年均改善需求达到5.9亿平米，对应金额约8万亿。根据七普数据，2000年前建造的房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求的释放。假设2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，测算2025-2030年年均改善需求将较此前提升60.8%至9.41亿平。2024年30强房企权益销售额2.2万亿，仅占预测2025-2030年改善需求均值的27.5%，叠加本轮房企供给侧出清，优质房企增长空间仍然存在。

复盘汽车和手机的发展历程，产品迭代带动了需求的企稳和盈利的改善。新能源汽车及自主品牌、智能手机、高端机型的崛起，都带来了市场格局的重塑和销量或出货量的企稳。从盈利端来看，高端车型、机型的利润率更高。与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约，但仍有启示意义。“第四代住宅”有望通过更高的“套内面积”补偿、更高的产品溢价，提升居民拆迁意愿、助力拆迁企业资金平衡，推动城改加速。尽管四代宅建安成本高于旧规项目，但结合售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳的同时，有望提升行业盈利水平。

投资建议方面，当前多数“第四代住宅”优势主要以赠送面积、结构优化为主，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求的释放。当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市已步入筑底修复期，同时“对等”关税出台，或加速稳地产政策的出台，短期板块存在政策博弈机会，中长期来看，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。建议关注的个股包括历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企，如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团等，以及估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等。同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域的头部企业。

风险提示方面，楼市成交持续疲软、个别房企流动性问题发酵、政策改善及落地执行不及预期等风险需要关注。

这篇文章的灵感来自于平安证券发布的《新一轮住宅产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳》的行业深度报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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