【高盛】中国房地产行业-下调预测_波折而非逆转(摘要)

近日，高盛发布了一份名为《中国房地产行业-下调预测：波折而非逆转（摘要）》的行业研究报告。报告主要分析了由于中美关税措施升级对中国房地产市场带来的影响，预计这一外部因素将导致一二线城市房价企稳的时间推迟6-12个月，但认为这只是房地产市场企稳之路的波折，而非趋势逆转。报告中还涉及了对二手房和新房市场的影响、开发商项目去化率的变化、土地和建设支出的减少等多个维度的深入分析，提供了对中国房地产市场短期内和长期前景的全面预测和评估。这份报告中包含了大量关于中国房地产市场的宝贵数据和专业见解，对于理解当前市场动态和未来趋势具有重要价值。

房地产市场的未来：波折中前行

近期，中国房地产市场受到关税措施升级的影响，形势变得复杂。高盛的研究报告《中国房地产下调预测：波折而非逆转》为我们揭示了这一变化对房地产市场的影响。报告预计，由于贸易战的影响，一二线城市房价全面企稳的时间将比之前预测的2025年末推迟6-12个月。尽管面临挑战，但报告认为这仅是房地产市场企稳之路上的波折，而非趋势的逆转。

二手房市场受到的影响尤为显著。报告显示，由于卖家挂牌价与买家意愿成交价之间的差价可能扩大，预计短期内二手房市场销量将收缩。高盛将2025-2027年二手房销量预测下调了13%，价格预测下调了2%。相比之下，新房市场由于较二手房的溢价低于周期中值水平，预计在价格方面相对具有韧性。

国企和地方政府融资平台的新开工项目占比上升，这些更“有效”的新项目将对房价韧性构成支撑。然而，开发商的项目去化率预计将不及近期高点，导致对土地和建设的支出减少。高盛将2025-2026年销量预测平均下调了6%，并将房地产投资预测下调了2%。

在覆盖范围内的开发商方面，高盛将2025-27年核心每股盈利预测温和下调了4%-6%，并基于净资产价值的12个月目标价格平均下调了3%，以反映较低的合同销售额、利润率及土地储备减少。

尽管面临挑战，但报告指出，自中美两国关税提高以来，房地产行业的表现相对领先。这可能反映出市场对新一轮刺激政策的预期上升，以及开发商行业的估值相对较低。随着越来越多的证据显示优质一手房项目的均价企稳，预计覆盖范围内开发商的估值将更大幅回升。

报告特别提到央企开发商的土地储备更多集中在一线城市，因此其盈利能力复苏将显著领先行业水平。高盛重申对华润置地、中国海外、绿城中国、中国金茂和龙湖集团的买入评级。

在城市层面，报告分析了不同城市的房地产市场表现。沿海城市虽然在新房市场基本面上表现强劲，但由于对贸易的依赖度较高，可能抵消了这一优势。而内陆城市中，西部城市在住房市场实力上表现突出，且贸易暴露度适中，被视为较为安全的投资选择。

报告还提出了新的指标来评估城市的偏好。通过评估约60个监控的住房市场，基于它们的新房市场基本面和贸易依赖度，报告发现一线城市和关键的二线城市在经济韧性和就业市场稳定性方面可能表现出更强的抵抗力。

在价格方面，报告预测二手房价格将比新房价格下降得更厉害，预计2025年至2026年二手房价格将分别下降7%和4%。而新房价格预计将在2025年至2026年分别下降5%和3%，并在2026年底稳定下来。

总体而言，报告认为虽然房地产市场面临短期的挑战，但从长远来看，市场有望恢复稳定。政策的支持和市场结构的调整将为房地产市场的长期前景带来利好。投资者应密切关注政策动向和市场变化，以把握投资机会。

这篇文章的灵感来自于高盛发布的《中国房地产下调预测：波折而非逆转》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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