【东吴证券】金融产品行业深度报告-低利率时代REITs的配置价值-制度、市场与展望

东吴证券近日发布了一份名为《金融产品行业深度报告-低利率时代REITs的配置价值-制度、市场与展望》的研究报告。这份报告深入分析了在低利率时代背景下，REITs（房地产投资信托基金）作为一种金融产品在资产配置中的价值，涵盖了REITs的基础概念、发展背景、市场特征以及中外差异等多个维度，并对未来REITs的发展趋势进行了展望。报告中指出，中国公募REITs通过“公募基金+ABS专项计划”的模式推动基础设施资产证券化，对提升资产流动性、优化地方政府债务结构具有重要作用。此外，报告还探讨了REITs的风险收益特征、分红情况以及投资者结构等关键问题，为投资者提供了宝贵的市场洞察和投资参考。

在低利率时代背景下，REITs（房地产投资信托基金）以其独特的投资价值和配置特性，成为资本市场的新宠。东吴证券发布的《金融产品行业深度报告-低利率时代REITs的配置价值-制度、市场与展望》深入剖析了REITs在中国的发展现状、市场特征以及未来展望，为投资者提供了一份详尽的行业指南。

报告指出，自2021年中国公募REITs试点启动以来，通过“公募基金+ABS专项计划”的双层架构，有效推动了基础设施资产的证券化，提升了资产流动性，助力地方政府债务结构优化。目前，中国REITs试点资产类型已涵盖收费公路、产业园区、保障性租赁住房等13类，分为产权类和特许经营权类，前者侧重租金和增值收益，后者依赖收费权现金流。

在中外REITs的差异上，中国REITs更偏重政策目标和流动性保障，未来有望借鉴国际经验，逐步放宽资产类型限制，推动市场化发展。报告中提到，中国REITs的基础资产类型持续丰富，2024年新增水利设施、市政管网等资产类别，资产质量要求上升。同时，市场规模呈波动性变化，2023年受宏观经济和资金面收紧影响，发行回落；2024年市场再度反弹。

REITs的发行机制采用“战略配售+网下询价+公众发售模式”，战略配售市场均值达72.2%，增强了项目稳定性但限制了二级市场流动性。在风险收益特征上，REITs具有介于股债之间的风险与收益特征，叠加独特的低相关性优势，使其成为大类资产配置中具有吸引力的选择。

分红情况方面，受政策强制分红机制的推动，公募REITs具有较强的分红能力，部分产品通过跨期调配实现了超额分红，但不同产品之间的分红稳定性差异较大。投资者结构上，公募已形成多元化的投资者结构，保险公司、公募基金和券商构成主要投资力量。

报告对REITs的未来展望指出，在低利率时代，政策支持与结构优化中寻找配置价值成为关键。制度展望方面，扩募机制常态化提升市场扩容效率，税收政策优化将进一步吸引长期资金。产品展望上，资产类型多元化加速，2025年数据中心、风电等新兴资产涌现，推动市场扩展与风险分散。资金展望中，长期资金流入持续，险资和养老金持仓比例上升，资金结构优化增强了市场稳定性。

市场展望部分，低利率环境支持REITs作为高息资产；消费基础设施和保障性租赁住房表现突出，仓储物流板块增长潜力强。随着政策支持加强，预计各板块表现将更符合底层资产逻辑，市场成长空间持续扩展。

风险提示方面，报告指出底层资产质量分层明显，运营透明度有待提升；扩募机制运行仍处于制度磨合阶段；尾部产品流动性劣势抬升市场结构性风险；治理机制分层与信息披露不对称仍存结构性缺口。

综合报告内容，REITs在中国的发展正逢其时，政策的推动、市场的响应以及投资者的认可共同推动了这一市场的成长。然而，市场的快速发展也带来了一系列挑战，包括底层资产的质量和运营透明度、扩募机制的完善、尾部产品的流动性问题以及治理机制的优化等。投资者在享受REITs带来的投资机遇的同时，也应关注这些潜在风险，做出审慎的投资决策。

这篇文章的灵感来源于东吴证券发布的《金融产品行业深度报告-低利率时代REITs的配置价值-制度、市场与展望》。除了这份报告，还有许多同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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