【西南证券】房地产行业2025年中期投资策略-市场企稳将近_运营型资产率先重估

西南证券研究院近日发布了《房地产行业2025年中期投资策略-市场企稳将近_运营型资产率先重估》的行业研究报告。该报告深入分析了2025年上半年中国房地产市场的基本面、政策导向以及未来市场展望，指出市场动荡未歇，成交量价齐跌，但调整已接近底部，复苏虽需时间，市场信心有所修复。报告中还详细讨论了政策层面的收储和旧房改造措施，以及对优质房企的个股推荐，提供了丰富的数据支持和深度的市场洞察，对于理解当前房地产市场的复杂局势和未来发展趋势具有重要参考价值。

房地产市场在2025年中期呈现出复杂多变的局面。根据西南证券研究院发布的《房地产行业2025年中期投资策略》报告显示，市场动荡未歇，成交量价齐跌。2025年上半年，商品房销售面积同比下降3.5%，市场信心有所修复，但随着前期刺激政策效果减退和中美贸易战的影响，市场重回下行区间，商品房销售面积同比下降幅度逐步扩大。

政策方面，收储和旧房改造成为双管齐下的策略。截至2025年6月，中国商品房待售面积达到7.7亿平米，增长率有所收窄。土地收储规模已超4800亿元，专项债收储政策持续完善，各地发债节奏稳步加快。现房收储方面，专项债券助力消化库存，浙江和四川首次使用专项债资金直接收购存量商品房，扩宽了收购存量商品房的资金来源。

市场展望方面，调整接近底部，但复苏仍需时间。根据测算，我国每年增量住房需求约为9.5亿平米，预计2025年住宅销售面积为9.0亿平米，已低于增量住房需求，预计在低基数下有望看到销售增速的企稳。随着近两年房价的调整和国债收益率的下行，我国租金回报率和无风险收益率已结束倒挂，房价具备企稳的基础。

报告中对行业的投资建议是看好经营稳健的优质房企。推荐的个股包括华润置地、龙湖集团、中国国贸、保利物业、华润万象生活、中海物业和万物云等。这些公司在开发、商业和物企领域均有稳健的表现和良好的市场前景。

市场销售恢复不及预期、政策放松力度不及预期以及行业现金流状况不及预期是报告中提到的三大风险。这些风险提示表明，尽管市场有企稳的迹象，但仍存在不确定性，需要投资者保持警惕。

在房地产市场的基本面分析中，成交量的下降和房价的调整是两大核心问题。2025年上半年，商品房销售面积和销售额累计同比分别下降3.5%和5.5%，尽管降幅有所收窄，但市场信心的恢复仍需时间。特别是在Q2，市场受到前期刺激政策效果减退和中美贸易战的双重影响，商品房销售面积同比降幅逐步扩大。这一趋势在70个大中城市房价下降趋势中也有所体现，尽管下降趋势有所趋缓，但市场依然面临压力。

二手房市场的表现更为突出，2025年上半年监测的14个城市销售面积同比变化率由负转正至+11.0%，显示出二手房市场在价格调整后的弹性。与此同时，新房和二手房市场的分化加剧，二手房的主导地位提升，这可能与二手房价格相对优惠、不存在烂尾风险以及新房供应减少等因素有关。

在土地市场方面，城市层级分化明显，一二线城市住宅用地成交面积同比分别增长20.9%和28.4%，而三四线城市成交面积同比下滑13.9%。这一现象表明，房地产市场的热度正在向核心城市集中，而三四线城市的市场则相对冷清。

商品房待售面积达到历史高位，去化周期提升至0.8年，住宅消化周期提升至0.5年。这一数据反映出市场供应量的增加和销售量的下滑，去库存压力加大。收入及房价预期的疲弱影响了购房需求的释放，市场观望情绪浓厚。

政策层面，政府通过收储和旧房改造来推动房地产市场的止跌回稳。土地收储规模的扩大和专项债收储政策的完善，显示了政府在去库存方面的决心。同时，现房收储的推进，特别是浙江和四川使用专项债资金直接收购存量商品房的做法，为市场提供了新的资金来源，有助于加速去库存。

总体来看，房地产市场在2025年中期面临着调整的压力，但随着政策的持续发力和市场自身的调整，有望逐步企稳。投资者在面对这一市场时，需要密切关注政策动向、市场销售数据以及行业现金流状况，以做出明智的投资决策。

这篇文章的灵感来源于西南证券研究院发布的《房地产行业2025年中期投资策略》报告。除了这份报告，还有许多同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读。这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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