【戴德梁行】诊断中国内地生命科学房地产市场的趋势

近日，戴德梁行发布了《Vital Signs: Diagnosing Trends in the Life Sciences Real Estate Market on the Chinese Mainland》报告，深入分析了中国内地生命科学房地产市场的当前动态、监管变化、房东与占用者视角以及未来增长方向。报告指出，中国内地的生命科学领域正经历快速变革，这一变革由政策放宽、技术创新、国内主要参与者的崛起以及专门建造的房地产生态系统的出现所推动。报告中提供了对市场趋势的全面概述，包含许多有价值的内容，对于理解中国内地生命科学地产市场的复杂性和未来发展潜力具有重要意义。

中国内地的生命科学房地产市场正在经历快速变革，这一变革由政策放宽、技术创新、国内巨头企业的崛起以及专门化房地产生态系统的发展共同推动。根据《Vital Signs: Diagnosing Trends in the Life Sciences Real Estate Market on the Chinese Mainland》报告，我们可以深入理解当前市场动态、监管变化、房东和占用者视角以及未来的增长方向。

政策改革是推动行业发展的关键因素之一。2024-2025年的改革显著加速了行业的发展。在国家层面，中国放宽了对基因和细胞治疗以及全外资医院的限制，并提供了数据保护和市场独占权等监管激励措施，改善了创新药物的市场准入。在地方层面，北京、上海、深圳、广州和苏州等城市推出了针对性的补贴、快速审批和生态系统建设计划，直接促进了生物技术的发展。

中国的生物科学公司正在从仿制药制造向创新疗法转型。例如，Akeso、BeiGene、Gracell和Legend Biotech等公司已成为全球参与者，引领CAR-T、双特异性抗体和AI辅助研发等领域。这些公司不仅商业化尖端治疗，还吸引国际投资和授权协议，增强了中国内地在全球生物科学领域的重要性。

在房地产发展和区域中心方面，如苏州BioBAY、张江高科技园区（上海）和广东生物岛创新中心等创新中心对区域集群至关重要。这些中心提供端到端支持，包括共享实验室、风险资本接入、GMP合规设施以及接近学术和临床网络。成都和宁波等二线城市的崛起进一步扩大了增长走廊。

房东视角方面，房地产开发商和房东正在通过资产轻量化模型、灵活租赁和高规格实验室及生产空间来适应行业特定需求。一线城市面临饱和，但中西部地区显示出健康的需求。开发商正在融入先进的可持续性和合规功能，以满足日益增长的监管和ESG预期，特别是在GMP和洁净室环境中。

占用者视角方面，生命科学占用者正在应对监管改革、合规要求上升和市场竞争加剧。许多公司正在本地化生产和研发，利用地区补贴，并投资于AI驱动的创新平台。占用者寻求灵活性、靠近人才和基础设施以及共同定位的研发和制造，以支持加速创新和运营敏捷性。

未来展望方面，到2025年及以后，增长机会将在于AI驱动的药物发现、个性化医疗、先进疗法（CGT、RNA）和绿色认证设施。政府政策继续通过快速审批、罕见病资金和与双碳及ESG目标一致的补贴支持创新。生命科学房地产正从通用园区转向专门化、数字化的校园，具有高合规性和灵活性。投资策略越来越强调长期合作伙伴关系、协作运营模式和数字基础设施。房东和占用者都表达了谨慎的乐观态度，认为战略差异化和区域定位是解锁未来价值的关键。

文章的灵感来源于《Vital Signs: Diagnosing Trends in the Life Sciences Real Estate Market on the Chinese Mainland》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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