【世邦魏理仕】新引擎_新航道-人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局

世邦魏理仕中国区研究部近日发布了《新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局》的专题报告。这份报告深入分析了人民币机构资本如何在中国商业地产投资领域扮演越来越重要的角色，并探讨了这一趋势对市场格局的影响。报告涵盖了从投资路径解析、商业地产租赁市场趋势、资本化率观察等多个维度，提供了对当前市场动态的全面解读和未来趋势的预测，是了解中国商业地产投资新动向的宝贵资料。

在中国商业地产投资领域，人民币机构资本正扮演着越来越重要的角色。这份名为《新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局》的报告，深入分析了当前市场的趋势和动态，揭示了人民币资本如何影响着商业地产的未来发展。

报告指出，近年来，人民币资本在大宗交易中的占比逐年提升，成为市场流动性的核心来源。特别是在2022年以来，受全球货币政策分化及地缘政治影响，外资活跃度显著回落，而内资买家，尤其是保险及产业资本，在大宗交易上非常活跃，占比呈现单边上扬态势，2025年上半年占比已逼近100%。

险资作为人民币资本的中坚力量，近五年来投资了大量的工业物流资产，与零售商业、写字楼、综合体共同成为险资主要配置类型。报告数据显示，2025年中国保险机构交易合计中，工业物流资产占比达到35%，零售商业和写字楼分别占30%和25%。这表明险资在商业地产投资中占据了重要地位。

同时，报告也指出，长租公寓在保险机构的投资配置中占比相对较低，但在保租房供给过峰后，租赁住房或将成为险资提升投资组合稳定性的重要赛道，具备明显的增配空间。数据中心、康养等具有产业协同效应的资产也逐步纳入主流配置视野。

在商业地产租赁市场趋势方面，报告预测，未来供应退潮，市场空置率有望回归合理区间。特别是在仓储物流领域，2025年全国物流新增供应仍处于高位平台期，但高标仓新增供应预计将在2026年后急速收缩，未来三年供应量将较近三年下降近60%，有望带动市场空置率水平回归合理区间。

对于长租公寓市场，报告指出，受保租房放量入市影响，上海长租公寓市场正经历租金与入住率的短期下行。2025年前三季度上海长租公寓平均租金累计下跌2.5%，入住率仍维持在85%以上。但随着新建保租房规模缩减，预计带动租赁市场回归供需平衡。

在零售物业领域，报告强调，过去五年，各类消费基础设施营收增速均跑赢线下社零，消费供给侧改善将持续利好优质零售物业。特别是奥特莱斯和社区商业的增长确定性更强，若可选消费复苏提速，购物中心营业收入将具备更好弹性。

对于办公楼市场，报告指出，一线城市办公楼核心商务区空置率为15%，低于全市22%的平均空置率。核心商务区未来供应量可控，仅占全市现有存量的1.1%。需求端而言，租户对核心商务区表现出极高黏性。2025年中国办公楼租户调查结果显示，74%的租户倾向继续留驻核心商务区。

报告还提到，中国不同资产类别资本化率趋同，短期仍有扩张压力。办公楼、零售物业和仓储物流租金收入端继续承压，投资者的风险偏好普遍谨慎一致，令一线城市三大主流物业类型资本化率逐步趋同。由于租赁基本面复苏缓慢及市场流动性尚未出现根本性改善，预计各资产类型的资本化率短期仍有扩张压力。

通过这份报告，我们可以看到人民币机构资本如何深刻影响着中国商业地产投资的格局。随着市场的不断变化，人民币资本的活跃度和影响力将继续增强，塑造着商业地产投资的新趋势。

这篇文章的灵感来自于《新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局》这份报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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