【JLL】革故谋新-打造广州特殊资产管理新模式――国有不动产篇

近日，【JLL】仲量联行发布了一份名为《革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式――国有不动产篇》的行业研究报告。该报告深入探讨了广州市在特殊资产管理领域的新模式探索，特别是针对国有不动产的管理与盘活，旨在为国企改革和资产优化提供战略指导和实践路径。报告中不仅分析了当前国企不动产管理面临的挑战，还提出了具体的预警防范机制和不动产盘活提升的标准流程，内容丰富，为相关领域的专业人士提供了宝贵的参考和洞见。

在当前经济环境下，广州的特殊资产管理，尤其是国有不动产的管理和盘活，成为了一个热点话题。这份报告深入探讨了如何在广州打造特殊资产管理的新模式，特别是针对国有不动产的管理和处置提出了一系列策略和建议。

报告指出，2023年中央经济工作会议强调了防范化解重点领域风险的重要性，并要求经济大省为稳定全国经济作出更大贡献。广州市率先开启建设特殊资产统一市场先行区的探索，出台了“特资十条”，明确建立特殊资产管理新模式的总体要求，并提出多项具体措施。这些措施旨在吸引行业机构和专业人才在穗加速集聚，构建特殊资产生态圈，提升广州在全国特殊资产配置体系中的地位和作用。

特殊资产是指因经济周期、政策管控、信用违约等原因导致价值低估或需快速处置变现的资产。这类资产通常具有价格低于账面价值的特点，其投资逻辑可归纳为资产流动性折价恢复、跨周期资产价值提升及主动型资产管理增值三个维度。国有企业作为中国特色社会主义经济的“顶梁柱”，在稳定经济增长、保障民生就业、推动技术创新等多方面发挥着重要作用。但在改革过程中，国企面临“两资”问题，即低效和无效资产，阻碍了国有资产保值增值，影响了国企资源配置效率和整体运营效益。

报告中提到，广州市属国企物业存在的问题特点包括物业楼龄较老、物业类型单一、办公楼物业主要分布在老城区、零售物业项目面积较小等。这些问题的形成有多重原因，既有国企“办社会”、产权不清晰等历史因素，也有建筑老化、不动产类型分散、定位不清晰等因素，还有物业管理能力欠缺、运营效率低、考核机制不合理等挑战。

为了解决这些问题，报告建议国企不动产管理应从财务指标出发，化繁为简，初步掌握物业的经营水平，构建“两资”预警防范机制。这个机制可以通过分析经营性不动产关键指标，识别潜在“两资”。具体来说，就是通过利润总额、总现金流量净额和出租率等关键指标进行风险识别和预警。

报告还强调了诊断评估的重要性，即对识别出的黄灯项目进行诊断评估，掌握物业经营的具体症结，从而判断黄灯项目是否具备“转绿”的潜在机会，即是否具有价值提升空间。这一过程包括进行项目尽调和市场尽调，综合分析黄灯项目的主要问题，判断其是受到自身制约条件的影响还是市场发展空间有限。

在政策方面，报告指出政府出台了一系列政策，引导存量不动产进行老旧改造、设备更新，支持多渠道融资盘活闲置资产，为国企不动产升级改造提供了良好的政策环境。这些政策包括开发不动产新业态新功能、综合运用多种盘活方式、提供融资便利和金融支持等。

报告通过案例分析，展示了如何通过提高软硬件品质、实现功能升级与降本增效，以及主动求变以适应市场新需求，来盘活国企存量不动产。例如，某一线城市老城区商务写字楼通过内外同步改造升级，赢得了租户高度认可，并提升了项目出租率和租金的表现。

综上所述，报告为广州特殊资产管理新模式的打造提供了清晰的路径和方法，尤其是在国有不动产的管理和盘活方面。通过预警机制的建立、项目的诊断评估、政策的利用以及案例的借鉴，国企可以更有效地管理和盘活其不动产，提升资产价值，实现资源的优化配置。

这篇文章的灵感来自于《革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式――国有不动产篇》报告；除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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