【国信证券】房地产行业专题-香港楼市复盘与思考

国信证券近日发布了《房地产行业专题-香港楼市复盘与思考》报告，该报告深入分析了香港住宅市场的长期紧缺问题，探讨了香港房地产供应受限、历史价格波动、政策调控及其对宏观经济的影响。报告指出，香港的房地产问题复杂，涉及土地供应、房企控制、居民偿付能力等多个方面，其经验和教训对理解房地产市场的长周期变化具有重要参考价值。报告中还包含了对重点公司的盈利预测及投资评级，提供了丰富的数据和深入的分析，对于投资者和政策制定者来说，是一份极具价值的参考资料。

香港楼市的兴衰：从繁荣到泡沫再到复苏的历程

香港，这个曾经的英国殖民地，如今的特别行政区，其房地产市场经历了怎样的波折？从二战结束至今，香港楼市经历了从紧缺到泡沫，再到调整和复苏的过程。这篇文章将带你深入了解香港楼市的变迁。

香港住宅紧缺问题由来已久。二战后，香港人口激增，经济快速发展，但居住条件并未得到同步改善。数据显示，香港的人均居住面积较小，自有住房率也相对较低。2025年，香港的房价收入比为22，低于北京和上海，但人均套内居住面积的中位数仅为16平方米，远低于深圳、新加坡、上海和东京。这说明香港住房问题的严峻性。

1997年，香港地产市场形成了“泡沫”。1995至1997年间，私人住宅价格涨幅高达100%。然而，从1997年10月开始，香港地产市场经历了长达6年的下跌调整，价格调整幅度超过六成。这场调整的原因包括供需失衡、房企经营高度集中、资产通胀过高等。为了应对楼市下跌，香港政府推出了多项措施，包括保卫汇率、抑制供给、租住公屋兴建计划、需求端政策放松等，但这些措施并未能扭转楼市下跌的趋势。

2003年至2019年，香港房地产市场经历了经济发展带来的主升浪。2003年，香港房地产市场见底并开始恢复性上涨。2009年之后的十年中，私人住宅售价指数上涨了211%。这一时期的上涨原因包括全球市场资金充裕、中国大陆经济蓬勃发展、土地资源严重短缺，以及开发商寡头垄断等。

香港宏观经济和房地产行业之间存在双向影响。地产业在香港经济中扮演着重要的角色，是继金融及保险业、贸易及物流之后的第三大重要产业。香港的房价与宏观经济指标呈现极强的关联性。由于房产不仅具有居住属性，更被视为看涨的投资工具，香港居民有很高成意愿加杠杆投资房产。这种投资行为进一步推高了房价。

投资建议方面，我们认为判断长周期地产的拐点，不能仅仅观察短期政策和供需预期的短期变化，还需要观察居民的偿付能力和经济发展的匹配程度。短期内，地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。建议关注华润置地、中国海外发展等公司。

风险提示方面，我们提醒投资者注意政策落地效果及后续推出强度不及预期、外部环境变化导致行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击等风险。

这篇文章的灵感来自于国信证券发布的《房地产行业专题-香港楼市复盘与思考》报告。除了这份报告，还有一些同类型的报告也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

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