【仲量联行-中伦律师事务所】中国酒店投资的全周期策略

近日，仲量联行和中伦律师事务所联合发布了《中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南》报告。该报告深入剖析了中国酒店投资市场的全周期策略，从资产价值的探索到实现高效退出的实战指南，为投资者提供了全面的视角和策略。报告中不仅涵盖了酒店资产的估值、定价、交易流程，还涉及了法律风险防控和资产退出路径的创新展望，其中包含了许多对中国酒店行业具有指导意义的深刻见解和实用建议。

中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南

近年来，中国酒店投资市场经历了深度变革，尤其是自2020年以来，中国内地房地产市场进入深度调整期。在“三条红线”政策和城市更新政策的推动下，酒店投资市场的投资逻辑和价值评估体系正在被重塑。据仲量联行数据显示，2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1,685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元。这一数字不仅反映了市场的活跃度，也揭示了酒店资产投资的复杂性和挑战性。

酒店资产的价值，通常通过专业机构的估值来决定。估值方法一般有三种：重置成本法、市场比较法和收益法。收益法的底层逻辑是酒店的价值归根到底是由其创出现金流的能力来决定的。因此，为了使酒店能卖出好价钱，除了稳定的运营外，运用专业的资产管理也至关重要。资产经理人在酒店运营期间的主要作用是督导、激励总经理和运营团队不断改善运营。除此之外，资产经理人还会关注酒店资产管理全生命周期的每一个阶段，特别是业主考虑处置酒店前一至两年，有专业的资产管理人保驾护航，酒店资产的价值才能实现最大化。

在酒店资产交易中，一线城市酒店资产因其不可替代的抗周期能力与复合价值成为资本竞逐的焦点。过去10年，超过60%的酒店交易发生在一线城市。资产属性上，一线城市核心区位的土地稀缺性支撑酒店资产的长期增值潜力。需求端上，商务与文旅双轮驱动效应显著。与此同时，新一线城市正成为内地酒店投资市场的新蓝海。相较于2015-2019年，2020-2024年新一线城市酒店投资交易额占比增加6个百分点。

酒店资产的退出策略已从单一的交易执行，转变为涵盖持有周期管理、价值释放路径设计、交易结构创新的系统性工程。在存量时代的价值重构中，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度之上建立更精细的评估框架。市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。

在酒店资产交易的全流程中，预营销阶段的目标是为正式营销做好准备，确保所有相关信息和材料准备就绪。营销阶段通过正式营销活动吸引潜在买家，收集报价。独家尽调与交易协议谈判阶段，卖方与优先买家进行深入谈判，确保交易条款符合双方利益。合同签署与交割阶段，买卖双方完成最终合同签署及资产交割。

酒店投资中的法律风险防控与外资物业出售实务中，酒店物业的权属瑕疵、建筑物区分所有权、酒店经营证照的转移或更新、酒店管理合同/特许经营合同的继承或解除等问题都需要重点关注。这些问题直接关系到交易的可行性和后续的运营效率。

展望未来，酒店资产退出路径的创新与展望中，通过不动产投资信托基金(REITs)退出酒店资产成为一种新的趋势。REITs是一种在公开市场交易的、通过发行收益凭证筹措资金、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为基金份额、出售给不同投资人，并将收益按照比例分配给投资人的金融产品。这为酒店资产的退出提供了新的可能性。

这篇文章的灵感来自于《中国酒店投资的全周期策略：从资产价值探索到高效退出的实战指南》报告；除了这份报告，还有一些同类型的报告，也非常有价值，推荐阅读，这些报告我们都收录在同名星球，可以自行获取。

以上为节选样张，关注公众号【蝉鸣报告】回复领取PDF完整电子版（无广告）。

【蝉鸣报告】每日更新最新硬核报告，覆盖产业报告、全球化、经济报告、趋势等全领域。