【钱伯斯(BakerMcKenzie)】数据中心解锁-什么是新的_什么是重要的

近日，国际法律事务所贝克·麦坚时（Baker McKenzie）发布了一份名为《数据中心解锁：什么是新的和重要的》的行业研究报告。该报告深入探讨了当前数据中心领域的最新动态和发展趋势，包括资本需求、税务考量、设计建造、电力供应和运营等核心议题，并强调了可持续性在数据中心发展中的重要性。报告指出，随着数字化转型在各行业的加速，数据中心作为支撑人工智能、云计算和企业技术的基础架构，其全球市场规模有望在2030年达到6000亿至7000亿美元，年增长率约为11%。这份报告为数据中心开发商、投资者和运营商提供了宝贵的商业洞察和法律视角，是理解当前数据中心行业格局的重要资料。

随着数字化转型在各行业的加速，数据中心已成为推动人工智能（AI）、云计算和企业技术发展的基础架构。它们在支持高密度计算方面的作用，使它们成为国家数字战略和私营部门创新的关键。AI的迅猛发展引发了全球数据中心发展的非凡增长，并正在推动设施架构、选址和投资策略的根本性重新设计。市场研究显示，到2030年，全球数据中心市场的规模可能达到6000亿至7000亿美元，平均年增长率约为11%。为满足对计算能力的需求，预计对AI基础设施的空前资本支出将与日俱增。

数据中心是规模依赖型企业，需要大量资源，包括金融资本、土地和电力，以有效建立和运营这些设施。它们的发展所涉及的商业环境复杂且动态，包含一系列法律考量。对于在此领域运营的企业来说，这需要围绕战略交易、监管合规和创新解决方案采取全面的方法。

数据中心的融资和投资结构近年来已经发展，借鉴了传统公司金融、房地产和项目融资结构中的关键结构和融资条款，这种特定混合条款基于一系列因素，包括项目状态（例如，正在开发中或已稳定）以及是否为投资组合或单一资产融资，最终客户结构（例如，单一超大规模客户或多个客户共址结构）。

近年来，许多运营商被私有化，策略是大幅增加资本支出，并以高于公开市场允许的杠杆率运营。现在，私人平台拥有稳定的数据中心组合以及多个处于不同开发阶段的地点。为了管理资本需求以实现开发成本的增加规模，开发商和运营商正在考虑战略替代方案，以实现稳定资产的退出渠道，以及为下一阶段开发筹集额外资金的手段。这些替代方案可以包括，除其他外：向财务赞助商出售非控股股权；通过出售全部或部分投资组合来货币化一组稳定（或开发中）资产；出售整个平台（或平台的大部分股权）；或上市整个平台或一系列资产。

数据中心房地产投资信托基金（REIT）已成为通过首次公开募股（IPO）和后续股票或债务发行筹集资金的流行机制。它们为机构和零售投资者提供了一系列潜在的好处，包括定期的股息收入流以及投资组合多样化。对许多开发商和运营商来说，它们可以提供深入的资本资金来源、降低融资成本并支持长期增长。REIT通常因其税收优惠结构而受益于较低的资本成本。

数据中心投资者、开发商和运营商应考虑与这些项目相关的税收影响。当然，税收处理因管辖区而异。此外，像数据中心这样的大规模建设项目可能涉及考虑当地、州、国家乃至跨境税收规则。值得注意的是，过去十年中，税法一直在经历快速的变化，特别是与数字服务提供相关的方面。因此，对数据中心的投资和运营的税收影响进行最新和特定管辖区的分析至关重要。

税收激励的可用性可能影响数据中心项目的预期盈利能力，一些管辖区，如巴西和美国的一些州，提供税收激励以鼓励数据中心的发展。其他管辖区，如英国，已实施更广泛的激励机制（例如资本津贴制度），这些激励机制将适用于数据中心的发展。一个管辖区内可用的此类激励措施也可能因当地市政当局而异。

在规划数据中心投资的控股和融资结构时，重要的是要考虑几个税收概念。了解投资者基础很重要，以便评估各种税收结构、选举或特殊税收制度的资格。特别重要的是，投资是否会从任何特定于房地产的税收或投资制度中受益。最后，也许最重要的是，未来退出的税收影响。

在运营数据中心时，将涉及与项目收入和支出相关的直接和间接税收考虑。由于数字服务和相关基础设施的税收制度的持续演变，数据中心服务收入的表征方式存在一定的不确定性——特别是与增值税和增值税回收有关。这些问题的复杂性因管辖区而异，差异显著。

数据中心的发展涉及复杂的法律、监管和运营因素，这些因素因地点而异。开发商必须在拥有土地、租赁土地或获取地上权之间做出决定，权衡稳定性、控制、资本投资和风险，例如破产风险。租赁可以提供更快的部署和网络互联互通的好处，而拥有土地则提供更大的运营自主权。在某些司法管辖区，外国实体不能拥有土地，因此租赁或地上权是唯一的选择。

可靠的、负担得起的、充足的电力供应和冗余对数据中心至关重要，它们比典型企业需要更多的能源。开发商必须与公用事业提供商和监管机构协调，以确保当前和未来电力需求得到满足。物理电网连接，尤其是对于分阶段开发的多个地块，提出了挑战。数据中心依赖于稳定的互联网连接，通常通过多个光纤提供商提供。建立物理基础设施，如电缆和管道，可能需要通行权，并遵守当地法规，谈判可能会影响成本和时间表。连接性还与数据中心的生态系统有关，可能包括云服务提供商、内容交付网络、电信运营商、其他数据中心和主要人口中心。

许多司法管辖区将数据中心归类为关键基础设施资产，使其受到更严格的外国投资规则、增强的物理和网络安全要求以及严格的数据本地化和隐私法的约束。另一方面，这种地位也可能使数据中心有资格获得政府支持和激励措施。数据中心的建设需要仔细的法律、技术和商业规划：

数据中心通常使用核心和外壳模型，为租户提供定制的结构框架，或者使用交钥匙模型，提供完全建成的设施。核心和外壳模型受到超大规模客户的欢迎，它们需要控制自己的IT环境并拥有自己的设计规范。交钥匙合同提供单点责任，但可能限制定制。大型开发可能结合两种模型。业主提供、承包商安装（OFCI）采购策略在行业中也很常见。

交钥匙承包商通常承担大部分设计和施工风险，而涉及多个承包商的项目则面临重大的接口风险。法律和技术尽职调查至关重要，以协调合同并确保可执行的完成义务，特别是当开发是为租户定制建造时。必须明确定义监管变化的风险责任。

数据中心的安全性是设计和建造的关键考虑因素。运营协议和认证必须防止未经授权的访问，并适用于定制设计元素和专有系统。运营里程碑和保护措施包括违约赔偿条款和完成保证，以减轻延误并确保及时交付。租户提前进入需要明确的合同条款，包括访问范围、责任和保险。测试和调试在移交前验证系统功能，触发保证和最终付款。备份电力发电可能需要额外的环境许可。

数据中心目前消耗大量能源，预计在未来可预见的时间内将消耗更多，这一增长受到人工智能（AI）、云计算和相关技术的日益普及的推动。数据中心领域电力需求的增长速度远快于其他部门的总电力消耗增长。虽然具体的统计数据和预测因来源而异，但许多人预测，在未来十年内，当前消耗的几倍将成为常态。确保以最佳价格获得清洁、稳定、可靠且可扩展的电力对于项目的可行性、运营许可和任何数据中心的长期弹性至关重要。

在大多数数据中心交易中，将需要评估数据中心的主电源和备用电源，包括它们的充分性和可靠性，满足当前和未来需求的能力以及处理高峰负载的能力。电力供应选择可能包括电网的标准电力、现场发电和微电网（可再生或常规）、通过电力购买协议（PPAs）采购的电力、备用发电机、电池储能系统（BESS）、燃料电池或这些中某些的组合。此外，核能越来越被视为满足数据中心日益增长能源需求的潜在解决方案：小型模块化反应堆（SMR）可以为数据中心提供可靠、低碳的能源。

每个电力供应选择都将有其独特的法律问题——源于技术和采购方法，以及适用于数据中心资产拟议地点的管辖区的特定监管要求、补贴和激励措施。

数据中心的运营带来了一系列新的法律考虑。我们通过数据中心的日常运营来审视这些问题，但许多问题也是初始选址、结构、融资和设计的基本问题。预期运营商将需要仔细评估地缘政治和贸易格局对数据中心初始可行性和持续运营的影响。旨在支持高级AI的数据中心可能特别受影响。例如，数据中心的商业可行性可能受到被制裁、总部设在或位于某些敏感国家的投资者或贷方的参与的严重影响。

此外，出口管制和其他贸易措施可能限制关键硬件（如芯片，包括GPU）、软件和服务的可用性。同样，从某些敏感国家或制造商选择关键硬件，向某些国家的客户提供服务或从事某些活动可能会影响数据中心对开发商、投资者、贷方和客户的吸引力。在成功应对由地缘政治因素驱动的投资和贷款限制后，运营商需要继续管理与出口管制、制裁和其他贸易控制相关的风险。

运营商必须了解与网络安全和关键基础设施资产（CIA）相关的当地监管要求。他们还必须评估数据中心本身是否在CIA和网络监管范围内，以及是否可能因其客户而受到监管，并准备满足超出典型客户要求的合规提升。

AI监管的演变格局也必须被考虑在内。在数据中心运营中使用的AI可能会受到监管，使用数据中心进行AI的客户或运营商需要考虑当地监管立场，决定数据中心的位置。

虽然运营商可能不直接负责与托管数据相关的法律义务的遵守（取决于数据中心的性质），但他们需要了解这些义务的影响。

运营商通常无法访问最终用户数据，因此数据隐私合规性不是直接问题，但适用于最终用户的数据隐私规则将推动客户对数据的适当物理和技术安全性的要求。同样，跨境数据传输限制将主要与最终用户相关，但它们的影响必须从投资者的位置到被托管数据的性质和目的地等方面进行了解。

最后，所有上述内容必须被纳入客户合同中，与关键商业条款一起，包括结构、租赁权、付款、期限和终止、访问控制、服务水平、责任分配、变更控制和审计权。客户合同应与

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