蝉鸣报告（原爱报告知识星球）
开源证券近日发布了《2025年房地产行业投资策略-房地产新周期-去库存测算及未来展望》报告，该报告深入分析了当前房地产市场供求关系的变化，以及在新周期下房地产行业的去库存情况和未来市场展望。报告指出，随着供求关系的重大变化，房地产市场已正式进入去库存周期，本轮周期的量价下行时间更长，库存规模更大，政策宽松力度接近底部。报告中提供了库存及去化周期的详细测算，并预测了2026年末去化周期的压降情况，同时给出了具体的投资建议和风险提示。这份报告为投资者提供了丰富的行业洞察和数据支持，是理解当前房地产市场动态和制定未来投资策略的重要参考。
房地产市场正在经历一场深刻的变革。2023年7月，中央政治局会议提出适应房地产市场供求关系的新形势，标志着我国房地产市场正式进入去库存周期。这一转变意味着市场供求关系发生了重大变化，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长。
本轮房地产周期量价下行的时间更长，销售量价数据连续下降月份已超30个月，远高于前两轮宽松周期。新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此，去库存成为实现市场止跌回稳的必然选择。
库存及去化周期的测算分为狭义库存、广义库存和超广义库存。截至2024年末，商品住宅狭义库存3.9亿平，狭义去化周期为21.4个月；商品住宅广义库存面积19.6亿平，广义去化周期约28.9个月；商品住宅超广义库存面积约32.7亿平，超广义库存去化周期约44.5个月。
去库存展望预测，2026年末去化周期将明显压降。当前去库存措施主要包括地方政府收储、城中村改造货币化安置、专项债回收土地等。预计至2026年末，广义库存下降至9.6亿平，去化周期13.7个月，较2024年底水平降低15个月，处于历史较低水平；超广义库存库存约14.1亿平，去化周期20.2个月，较2024年底水平降低约24个月，去库存效果较明显。
投资建议方面，推荐投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，如保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；住宅与商业地产双轮驱动的企业，如新城控股、龙湖集团；以及二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场，如贝壳、我爱我家。
风险提示包括宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。这些风险可能导致购房需求受到冲击、保障房建设进度滞后、价格下行侵蚀企业利润。
这份报告为我们提供了一个清晰的视角，观察房地产市场的新动向。去库存已成为当前房地产市场的关键任务，而政策的支持和市场的反应将共同决定未来的走向。通过深入分析供求关系、库存规模和去化周期，我们可以更好地理解市场的现状和趋势。同时，报告中的风险提示也为我们敲响了警钟，提醒我们在投资决策中要考虑到可能的不确定性。
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